叶檀：2010年房地产三个关键词 调控保障与涨价
　　2010年房地产市场的第一个关键词是调控。
　　严厉的调控政策没有对房价产生太大的影响，反而催生出三个市场现象：一是开发商抱团取暖；二是中小开发商被洗牌出局；三是城市综合体与二三线城市成为热点。
　　房企抱团取暖在今年的拿地潮中显露无遗。今年4月28日，富力地产通过公开投标以70.50亿元拿下天津津南区咸水沽地块，由北京富力城、北京合景、佛山雅居乐及世茂建设联合开发。房企龙头老大万科近日也公开表示，公司正通过项目合作缓解资本方面的需求，预计到2012年，合作开发的项目占总量的比例将从现在的40%提高到80%~85%。
　　一些资金实力不强、蜗居于一地的中小开发商被挤出市场，并购案例的增加印证了这一点。据中国清科集团研究中心一项统计报告显示，今年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍。
　　由于地价上升与调控压力增加，开发商纷纷转战二三线城市。据中国指数研究院数据显示，仅今年上半年，万科、保利等30多家品牌房企在二三线城市拿地面积占企业新增土地总面积的7成以上，二三线城市轨道交通溢价加上大型开发商进驻，导致今年成为二三线城市房价崛起年，透支了未来的发展空间。
　　根据收入、消费水平衡量，二三线城市泡沫超过一线城市。12月8日，中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2010~2011)》指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析，发现其平均房价泡沫为29.5%。泡沫成分占实际价格比例在50%以上的7个城市中，没有一个是一线城市，而是出现了包括南宁、兰州、石家庄等二三线城市，泡沫指数高达70%、成为该数据之首的，是福建的省会福州。
　　商业地产的兴旺与地方政府以房地产拉动消费的宗旨，则让城市综合体大行其道，开发商圈下大片土地引入酒楼、娱乐、消费品牌等，不久，我们可以在全国的城市看到千篇一律的CBD。以上述天津地块为例，按照目前计划，该项目将以9年时间分3期发展，包括住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。而雄心勃勃的万达宣称在5年之后，覆盖全国主要核心城市的100个万达广场形成。
　　第二个关键词是涨价。
　　12月份地王频出，为2010年房地产调控画上了颇具意味的句号。
　　根据国家统计局12月22日公布的数据，今年1到11月，全国商品房销售额4.23万亿元，相比2009年同期增长17.48%，接近2009年全年4.4万亿元的销售水平。据历史数据结合目前销售形势推算，2010年全国商品房销售额有望突破5万亿元，或达5.3万亿元。由于商品房成交量下降，还涵盖了保障房，说明今年非保障房的房价泡沫大于去年。这从许多城市的卖地收入创出新高可见一斑。
　　土地收入上升是地方政府有意抑制推地节奏的结果。今年12月地方政府推地积极，表明此前土地供应被扼制，以寻求高价。中国指数研究院土地分析师表示，1至11月份，上海、天津、合肥、厦门、北京、南昌等6个城市的土地出让计划完成率超过了90%。但深圳、苏州、海南、广州等地区的土地出让完成情况并不乐观。截至11月，部分地市仅完成今年土地出让计划的不足五成。上述高价地将转变成未来两三年的高价房。
　　第三个关键词是保障。
　　就房价论，2010年的房地产调控是空调，就调控中的保障房论，则有了实质性的进步。自2007年8月以来，保障房建设被提到前所未有的高度。2008年底以后，国家三批中央预算内投资对廉租房建设投入了大量资金，北京、上海等地的保障房供应量占全市当年出让土地的比例已开始大幅增加。
　　2010年580万套保障房已经全部开工，而2011年的计划是建设1000万套，这些保障房将以租赁为主，意味着将近6000万人可以通过保障房改变居住环境。
　　如果说进步，这是最大的进步，中国的保障房体制在淡出人们视线多年后，终于回到社会保障的正轨。

　　陈晓彬：股市既要灭鼠也要防鳄鱼
　　打击资本市场的内幕交易行为正在成为社会的焦点，相关政策密集出台。据称，这样的政策力度，前所未有。差不多同时，有媒体报道认为，某大型国际投资银行分别向中国境外客户群和境内媒体发布了内容迥异的对中国股市判断的阴阳两份研究报告，从而引发A股市场震荡。对此，该投行曾出面澄清，但尚未见到中国官方有什么正式说法。
　　证券投资机构工作人员利用内幕消息，自己买卖股票非法获利的行为，称为老鼠仓；而将能在世界各国金融市场上兴风作浪的大型国际金融投资机构称为金融大鳄。
　　中国的股市建设，对于整体社会主义市场经济体制建设；对于当前和长远的经济发展；对于让更多人拥有财产性收入的意义，怎么估计也不过分。从媒体报道今年以来有关部门查处内幕交易案件的情况看，鼠害确实危害到中国股市的公正、透明、高效，动摇了广大投资者的信心。重手整治鼠害十分必要。
　　但是，毕竟老鼠个体小，食量有限。而鳄鱼凶猛残忍，血盆大口能吞噬掉一个金融体系或一个金融部门活泼健壮的性命！1997年，大鳄开口，本来经济发展生机勃勃的东南亚陷入全面危机；马来西亚前总理马哈蒂尔怒斥，大鳄令其人民20年努力发展经济的成果，毁于一旦。
　　笔者并不赞同泛政治化的阴谋论，但绝不敢低估大鳄的贪婪本性和巨大能量。在华尔街、在伦敦金融城，大鳄以欺诈手段吞噬自己同胞的财产时也一点不心慈手软。上述那家大投行今年在华尔街就被罚了5.5亿美元的巨款；英国当局也有意起诉其欺诈行为。30年的高速经济发展使中国积累起相当可观的财富，在可以想见的未来，中国仍有望是世界上最有经济发展和财富积累潜力的国家之一。而随着中国资本市场的发展、成熟，其积聚、分配财富的作用日益重要，嗜血成性的大鳄不可能不觊觎中国资本市场这块肥肉。
　　目前，中国资本市场对于境外金融机构的活动仍有比较严格的管理和限制，只有符合有关规定的条件，并经批准的境外金融机构才能投资于中国证券市场，而且投资规模还要受到额度限制，特别是中国至今还没有拆除国际收支资本项目的严格管理这道防火墙。因此，国际金融大鳄还无法在中国为所欲为。但是，如果能真的像有关报道所说的那样，最近中国股市的震荡确实与国际大投行的行为有关，那就说明金融大鳄已经不仅仅是觊觎中国资本市场，而确实有条件，有能力在中国资本市场上有所动作了。中国要在国际金融市场上取得更多话语权，还必须进一步开放包括资本市场在国内金融市场，国际金融大鳄将有更多机会进入国内市场。这是中国必须面对的挑战和风险。
　　如何做到即让金融大鳄进来，又要防备可能造成的破坏。笔者认为，战略上藐视，战术上重视这句老话还是很适合的。确实，金融大鳄财大气粗，人才济济，兴风作浪时，不仅靠高超财技设计出的十分复杂的圈套，也会深入研究当地相关政策法规，阴谋和阳谋并用，以规避监管和处罚。笔者坚信今日的监管当局绝不会再有宁与友邦，不予家奴的心态，但在促进资本市场健康发展时，还要有即能灭鼠、也敢斗鳄的胆略。

　　皮海洲：监管公司高管 更要监管高层官员
　　为加大打击证券市场信息披露违法行为力度，证监会日前发布了《信息披露违法行为行政责任认定规则》向社会征求意见。从内容上看，《规则》有一个明显的亮点，那就是对上市公司董事、监事和高级管理人员采用过错推定的原则认定行政违法责任。如果发行人、上市公司发生信息披露违法，监管方就可以根据其董事、监事和高级管理人员的身份、职责等信息，推定其负有责任。除非这些人能够证明自己已忠实、勤勉地履行了保证义务。如此一来，那些口无遮拦的高管，以后弄不好就要为自己的胡言乱语而承担法律责任了。
　　证监会的上述规定对于中国股市的健康发展很有必要，因为目前中国股市的信息披露，不规范行为比比皆是。尤其是一些上市公司高管的乱说话或私下表态，引发公司股票出现异常走势。如两年间涨幅高达780.80%的洪都航空，该股票之所以能成为大牛股，除了军工题材外，还与公司的重组预期有关，而这个重组预期最早就来自于该公司董事长的表态。2009年3月，该公司时任董事长公开表态称，在重组后的中航集团防务平台中，洪都航空是唯一的上市公司，因此要充分发挥上市公司的作用，参与中航集团的整体的战略思考。这句话成为日后媒体转载、券商研报解读的重要内容，从而刺激洪都航空股价大涨。然而，在今年11月11日，该公司发布了史上最绝情公告称，公司实际控制人中航科工从未考虑将所属防务资产注入本公司，未来也不会考虑将防务资产注入本公司。公司股价因此出现暴跌，那些高位买进股票等待着公司重组的投资者损失惨重。正是基于洪都航空的惨痛教训，加强对上市公司高管胡乱表态的监管很有必要。
　　不仅如此，在对上市公司高管采取过错推定来认定行政违法责任的基础上，更应该要加大对上市公司高管信息披露违法行为的惩处力度。如果对上市公司高管的违法行为不处罚，或者只是从轻处罚，那么，需不需要引入过错推定来认定高管的行政违法责任意义不大。因此，真要加大力度打击股市信息披露违法行为，加大处罚力度才是最重要的环节。比如像洪都航空董事长这种乱表态，就应该让其董事长赔偿投资者的全部损失，直到他倾家荡产，甚至把牢底坐穿。
　　不过，就证券市场信息披露环节的行政违法行为来说，仅仅认定上市公司高管的行政违法责任是不够的，更应该重视对高层官员信息披露违法行为的监管。毕竟上市公司高管的胡言乱语，受影响的只是一家上市公司，利益受到损失的也只是这一家公司的投资者；而高层官员的信息披露违法行为所影响的则是整个市场，利益受到损害的是整个市场的投资者。可见，高层官员胡乱表态对股市的危害更大。如2007年 530前夕，财政部与税务总局两位官员对上调印花税传闻的辟谣，误导了整个市场，导致投资者在530暴跌中损失惨重。因此，投资者在高兴地看到证监会对上市公司高管信息披露违法行为加强监管的同时，更希望证监会能够联合其他部门，共同加强对高层官员的信息披露违法行为的监管。