花样年的转型，可谓是调控大变局中房地产公司求变的典型案例，更多的房企变革正在发生，行业快速走向分化。与万科、保利、佳兆业等开发商不同，花样年总裁潘军并不太看好普通住宅市场，认为其受保障性住房影响较大，转而将目光放在了高端住宅、商业地产及服务上。

　　房地产区域市场正在消失

　　2010年的宏观调控，带给房地产市场的更多是强者愈强，如万科、保利、恒大等均实现了创纪录的销售额和市场占有率，而一些中小型房企的生存空间被挤压。

　　“万科、保利等全国性布局已深入三四线城市，产业生态链断掉了，区域市场正在消失，我们不会和央企、地产大佬争市场，”12月27日，花样年深圳美年广场亮相仪式上，潘军接受本报记者专访时表示，房地产行业已经形成全国性市场，房企要生存，要跟大规模复制开发的地产商形成差异，必须进行战略转型。

　　潘军称，花样年的策略是要做高端住宅，且一定要有服务，并大幅增加商业地产，花样年原来设定的住宅与商业的比例是7∶3，现在改为5∶5。

　　据介绍，美年广场含1座酒店、5座办公楼及8000平米园林，定位创意产业总部园区，将是花样年明年深圳市场的主打产品，也是花样年战略转型的代表。

　　“未来的关键在于不是谁最大，而是谁还存在。”潘军说，开发量过大，未来市场没有了怎么办？花样年不追求规模化，而在进入的城市每年运作一两个项目，如果每个项目每年有10亿销售，进入20个城市，就有400亿，也是不小的数字。

　　潘军不看好中低端，称花样年将逐渐退出中低端住宅市场。“今年卖得最好的是中低端，但这种生产力大量存在，产品同质化；这一类产品的客群很多是夹心层，政府的保障房正是要解决这一人群的问题，未来受保障房影响较大。”他说，每年1000万套保障房，连续做十年，将有3亿人解决住房问题；按60平米/套每年就是6.5亿平米，而商品房每年才卖9亿平米。

　　“地价比去年高近50%”

　　对于花样年来说，确立了新的战略，拿地就颇费思量，现在一线和其他热点城市的地价已经很高，想要在城市核心区拿地谈何容易？

　　“要做高端住宅必然要承受一些高的成本，”潘军表示，拿地现在有三种方式，一是与土地方合作，二是收购，三是招拍挂，“最好是挂牌，尽量避免拍卖形式，哄抬当地的房价，”潘军透露，很多三四线城市的地方政府很希望借地价把当地的房价抬上去。对此花样年尽量避免“入局”。

　　潘军对今年土地市场的感受是，上涨幅度达到50%，远远高于去年；而且，多数地方政府并不希望地价下调。所以公司基本上以收购和合作的形式获取土地，从而使得平均楼面地价不高于1000元/平米。目前花样年已拥有土地储备总建筑面积近1500万平米，其中，仅有20%为低端住宅，30%为商业用地，约50%为潜在的高端住宅用地资源。

　　自11月份以来，花样年积极运作台湾TDR募资，市场预计融资将达到4亿元。潘军称，花样年资金充裕，目前公司已经将明年的拿地、工程等预算都做完了，意向地块正在协商中，新的银行开发贷款额度都已落实。

　　楼市渐趋多元化

　　“做买卖可以是家乐福、沃尔玛，也可以是LV、爱马仕，房地产市场也类似，未来必将是多元化，”潘军认为，成本化的房地产是能减就减，市场上完全靠成本、靠执行能力、标准化的房企很多，而真正做精品和服务的很少。

　　潘军透露，在其高端住宅产品线中，花样年将深耕精装养老公寓市场，明年将在苏州、成都、无锡、天津四地，进行试点。

　　花样年转型并非个案。中房信·克而瑞分析师崔琳指出，从近期成交土地类型来看，不少开发企业出手积极购入商业用地、综合体地块及旅游地块也成交频繁，这也在一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下，不少房企已经在产品类型、战略布局上做出积极的调整，而这种变化在新增土地市场上开始呈现。

　　摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄也认为，赚钱有两种方式，一是高边际利润率，二是高成交量、销售量，“如果是相对比较低的利润率，但有很大的量，也能赚到很多钱，未来的格局可能会往这个方向走，量仍然能维持，但利润率会降低，关键是要看谁能抓住机会。”龚说。

　　此外，龚方雄认为，高端住宅会受到宏观调控的影响，如房产税、土地增值税等，将降低这类房企的利润率，对此潘军表示，可增加持有型物业来对冲，过去数年花样年的毛利率一直保持在48%、49%，未来希望能维持在40%左右。