万科提前四年圆梦销售千亿 提升管理将成新命题

　　万科A(000002.SZ)此前提出的千亿销售梦想在2010年12月终成现实，这也将成为万科乃至整个中国房地产业的一个里程碑。
　　昨天，万科董秘谭华杰在接受记者采访时表示，千亿销售目标的实现，一方面将给万科带来更大规模效益，但另一方面也对万科的企业管理复杂性提出更大挑战，探索并建立能够不断提高管理能力和创业激情的企业管理制度将成为万科未来的重要命题。
　　自住购买力助推万科圆梦
　　根据万科12月3日发布的公告，截至2010年12月1日，万科今年已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。而此前万科总裁郁亮预期万科2014年销售额将达到千亿的规模，这一目标的实现比郁亮的预期提前了四年。
　　公告显示，万科11月实现销售面积97.0万平方米，销售金额128.7亿元，同比增长86.6%和146.3%。前11个月万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关。
　　而此前的8月份，万科以119.9亿元的销售业绩刷新国内房地产企业的单月销售纪录后，万科在9月份销售额再度创下历史新高，销售金额达142.1亿元。这种火爆销售势头在10月继续延续，10月份万科实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元。
　　2009年万科曾实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元。今年万科销售目标是800亿元，已于10月底完成。截至今年12月1日，万科销售金额是去年的1.56倍。
　　万科董事局主席王石此前接受本报采访时称，万科一贯坚持不捂盘策略和随行就市的定价策略，以及一直坚持的装修房受欢迎程度显著上升，这是万科在宏观调控背景下仍取得不错业绩的重要因素。
　　日信证券的分析报告认为，快速扩张二三线城市，成就了万科的行业领跑者地位。近年来万科业务构成中二三线城市占比不断提升，环渤海区域今年前11个月的销售规模超过了此前一直处于领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。今年万科又新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，目前万科已进入了逾40个城市。
　　另有业内人士分析，由于万科一贯坚持面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位，其产品在调控背景下更容易得到自住购买力的支持。目前，万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平方米以下户型占比近九成。
　　万科早在2007年就创造了500亿元的业绩，2006年到2007年的万科处于亢奋增长期，销售金额由212.3亿元飙升至523.6亿元，增长速度从52.2%跳升到146.6%。
　　而作为万科学习榜样的美国最大房地产企业帕尔迪，因受金融危机影响，2009年销售收入仅为38.7亿美元。
　　但郁亮表示，新一轮调控政策推出后，已对市场产生明显影响。谭华杰也表示，从客户购房资金构成情况来看，近期房贷收紧的情况非常明显，政策已对市场产生显著影响。万科客户一次性付款的占比，10月份为30%，11月进一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月，平均不到20%，即使在2008年的市场调整期，平均也只有27%。
　　转向规模扩张和管理效益
　　双轮驱动
　　千亿元规模既是对万科25年成长的肯定，也是对未来发出的挑战。万科在跨越千亿门槛后，正在进入规模扩张及管理效益提升双轮驱动时代。
　　多位万科内部人士称，单纯追求规模发展已不是万科的发展目标。有业内分析人士认为，随着住宅开发商纷纷向商业地产进军，万科逐步扩大商业地产业务将成为千亿规模之后的题中应有之义。
　　实际上，当外界还在为万科是否应进军商业地产而激烈讨论时，万科已经悄然在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，2010年万科对商业地产的投资密集度堪称史无前例。
　　但谭华杰表示，这在很大程度上是对万科的误读，万科将继续专注于做住宅开发，我们也不认为目前的住宅市场不能容纳一个更大的万科的程度，目前万科在中国的住宅市场上仅占2%多，这是一个非常低的占有率。虽然万科已经是世界上最大的住宅开发公司。
　　谭华杰称，目前万科依然会把帕尔迪作为学习榜样，但汇丰银行对各种市场环境的适应能力也值得万科研究学习。汇丰银行是股权分散型企业的杰出代表，由职业经理人来驱动的汇丰银行发展模式，在建立不断进取和保持永久创业激情的机制建设方面受到万科推崇，其既有高度统一的标准化，又有对旗下众多公司分权式管理的企业制度，以及每次在危机中都表现出超乎想象的前瞻性和战略，这些和万科的思路基本一致。(.第.一.财.经.日.报 .黄.树.辉)

　　万科销售额提前4年破千亿 楼市调控再失效
　　截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。
　　在调控政策不断推出的2010年，以万科为代表的房地产企业，却创出了历史最好的销售业绩，这是否是调控再次失效的标志？
　　业内人士认为，以堵为主的宏观调控政策，并没有加大土地供应力度。历次调控已经证明，光堵不增的调控，只会屡调屡涨。9月底开始的二轮调控除城市土地增供有限，使得市场对房价的上涨预期不变。由于地方政府的GDP情结和土地财政现状，即使出台第三轮调控政策，也很难从根本上解决问题。
　　政府出台的房屋信贷政策，从现在看来，基本上是无效的。
　　房企大狂欢
　　对于万科来说，1000亿的幸福来得有点快。
　　据万科内部人士透露，前11个月，万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科的销售额首次突破千亿大关。万科12月2日晚间提供给本报的统计数据表明，截至2010年12月1日，万科已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。至此，国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司正式诞生。
　　但这已经成为历史，我们还有更广阔的发展空间。当天，万科总裁郁亮给员工发了一封内部邮件，感谢员工这一年辛苦工作，并希望大家更努力工作。
　　千亿，这是万科在2004年提出的2014年远景目标，现在整整提前了49个月。而据中原集团预测，至11月份，已经有11家房地产公司提前实现或接近完成了年度销售目标。
　　普通人很难想象，在号称史上最严厉宏观调控的2010年，居然有那么多的房地产企业创下了销售新高。即使是9月29日刚刚出台的第二波楼市调控政策，仅仅两个月之后也遭遇失效的危险。
　　万科并不孤独。一批知名房企在经历8-11月的销售火爆期后，成功扭转了今年4月调控启动以后销售低迷的形势。
　　今年上半年，只有恒大一家完成了全年目标的50%，绝大多数房企销售没有达到全年的30%。万科也仅实现销售额368亿，因此被质疑无法完成年初制定的800亿目标。但8月以后，市场发生惊天逆转。哪怕是七个部门9月29日作出第二波调控以后，亦未能阻止开发商们喜气洋洋的销售势头。
　　中原集团对13家标杆房企监测显示，截至11月份，预计将有9家房企提前完成年度销售目标。这其中包括保利、复地、金地、雅居乐等等；而剩余四家，富力和华润也于11月份接近年度销售目标。
　　据已公布11月销售数据的富力公告显示，截至11月底，富力总录得销售收入共约人民币280.94亿元，销售面积约2,162,300平方米。与去年同期相比，销售面积下降了2%，销售收入却增长了24%。富力对完成全年300亿的销售目标充满信心。
　　为什么是万科
　　在一批房企的大狂欢背后，是中国历史上最严厉调控下骑虎难下的难题。
　　经济学家赵晓认为，在供不应求的基本格局和流动性过剩格局均未根本改变的情况下，房价下跌只是小概率事件。政府的调控将在与市场的较量中败下阵来。
　　但郁亮认为，新一轮政策推出后，已经对市场产生明显影响。
　　根据全国工商联房地产商会会长聂梅生的说法，房地产调控已取得初步成效。主要表现为：房价滞涨、成交量增幅下滑、房地产信贷增幅下降。
　　但为何万科等开发商能取得如此灿烂的销售业绩？
　　中原集团分析师刘渊把房企销售额逆市旺销，归结于房企产品线拉长以及二三线布局。
　　在调控的背景下，以高端住宅为主的绿城销售就不如去年。去年底绿城甚至扬言要赶超万科。刘渊表示，万科的千亿销售也主要是由于其产品线主要为中端。另外，其销售收益主要来自于二三线，而这部分地区受调控影响相对较小。
　　万科提供的新闻资料也显示，2010年万科新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等城市，目前进入城市超过40个，布局更趋均衡全面。
　　房价和地价存在联动关系，各地市场存在差异性。万科的快速开发策略和战略纵深布局非常有利于过滤行业波动。郁亮此前曾在公开场合表示，万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间。
　　郁亮透过新闻资料告诉记者：万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。具体包括两点，一是万科在产品上坚持主流定位，二是坚持快速周转的开发策略。
　　据万科董事会秘书谭华杰进一步解释说，这意味着即使部分城市的土地市场出现了过热的情况，万科也总能在其他城市找到土地价格合理的发展机会。他介绍说，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。
　　据了解，近年来万科业务构成中二三线城市占比有所提升。环渤海区域今年前十一个月的销售规模，超过了此前一直领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。
　　龙湖地产一位不愿意透露姓名的房企老总认为，在经过前两轮宏观调控之后，房企的抗风险能力都在增强，故而，面对调控能够走出独立行情。但他同时坦承，由于房价并未下跌，房企今年的利润率仍然会增长。他对明年市场依然看好。
　　恒大、中海、龙湖等多家房地产公司此前透露，今年销售增长很大程度依赖于新拓展的城市和项目。比如，龙湖10月份仅靠常州和青岛2个项目就获取了20多亿元的销售额。
　　调控无效论
　　销售火爆，开发商对后市的信心正变得越来越强大。
　　莫尼塔(北京)机构一项调查报告显示，开发商后市预期有所回升。尽管多数开发商依然认为12月交易量会环比下滑，但预期交易量环比继续上涨的开发商比例，从11月的9%升至31%，预期交易量环比下跌的受访者比例，从11月的64%回落至54%。11月楼市超预期的坚挺，使得开发商开始重新向上修正自己的预期。
　　与此同时，受销售良好影响，不缺钱的房企，更没有动力降价了。
　　该调查显示，多数开发商依然认为12月价格会环比持平，降价促销的动力在迅速减弱；预期房价上涨的开发商比例也从上个月的9%回升至23%，认为价格环比持平的受访者比例为54%，而预期房价会环比下跌的受访开发商比例，从上个月的55%显著下滑至23%。
　　11月份的房地产市场数据，可能会令决策层头痛。
　　12月1日，中国指数研究院发布的百城价格指数报告显示，11月百城住宅均价环比涨0.82%，其中86城价格上涨。深圳上海北京为11月住宅价格最高的城市。其中，11月最后一周，深圳、天津分别上涨12.93%、7.81%。其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10%-40%之间。
　　在北京，9月29日后取得预售证的62个项目中，今年内有过2次以上预售证记录的项目为23个，这些项目二次调控后的价格相比之前上涨的项目达到了16个，占到了总量的70%以上。
　　北京中原12月1日发布的调查报告显示，大部分标杆企业的销售均价相比2009年底均有明显上涨。大型房企的大部分产品，已转向刚性需求的中小户型；主要布局城市大多是正在崛起的二线城市，比如无锡、沈阳等，而这部分市场受到调控影响较小。
　　调控政策以堵为主，供应不给力。历次调控已经证明，光堵不增供的调控屡调屡涨，9月底开始的二轮调控除北京增加了部分郊区土地供应外，其他城市增供有限，使得市场对房价的上涨预期不变。北京中原三级市场部研究总监张大伟对本报记者表示。
　　政府出台的房屋信贷政策，从现在看来，基本上是无效的。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在近期与一位房地产老总交流中惊奇地发现，该老总把自己手下的钱几乎都买了房子。
　　买了将近100套，大家都是买来防通胀的。曹建海认为，调控接下来，一方面要对地方政府实行最严厉的问责制；另一方面应当出台房产税；另外在货币政策上应该执行紧缩货币政策。
　　海尔地产董事长卢铿在接受本报记者采访时，对近期量价齐升的势头也表示担忧。他说，第三轮调控的出现完全有可能，但从土地成本来看，第三轮调控可能也是无效的。
　　曹建海也认为，由于各级政府有严重的GDP情结以及土地财政情结，即使出台第三轮调控政策，也可能是不痛不痒，很难从根本上解决问题。
　　最近一周，武汉、杭州、温州、广州等地再次出现了新一轮地王。(.21.世.纪.经.济.报.道 .王.营)