成交量重新回暖 房价达历史高位
　　二次调控刚满两月，看似低迷的上海楼市开始暗流涌动。
　　记者调查发现，在刚过去的11月下半月，闸北、青浦、长宁、杨浦等区再现久违的开盘热销场面。本被预期将会低迷收场的11月上海楼市也因此成功逆转，成交量逼近百万平方米，成交均价更是彻底翻盘，达到了历史高位。
　　有分析人士担忧，时隔两个月，上海楼市或再次出现量价齐升的上行压力。
　　调价刺激需求入市
　　在金九银十楼市成交大幅攀升带动下，上海各新盘售楼处的报价在7、8月的低位上有10%左右的上涨。政府及时二次调控，使得楼市量价齐升态势得到了有效控制，自11月份起，房价呈现回调之势，一些新上市的楼盘重新调低售价预期，在售楼盘的折扣幅度也在加大，售楼处的房价有5%左右的下跌。
　　让人意想不到的是，不到10%的调价，已刺激楼市中的潜在需求向优质楼盘出手。
　　11月中旬，记者在青浦徐泾某高端楼盘销售现场看到这样一幅景象：车水马龙、人头攒动。据售楼现场有关负责人介绍，开盘当天实现销售超过七成。
　　在闸北大宁慧芝湖花园三期的开盘现场，排队争购的场面同样火爆，据售楼处工作人员介绍，开盘当日，购房者从早上9点起进场到晚上6点结束，整整9个小时，售楼处总共接待了千余组购房者。最后，该项目在11月以约34000元/平方米的均价成交了389套。
　　中国房产信息集团分析师薛建雄指出，受二次调控政策影响，虽然11月上海商品住宅成交环比下滑了28%，但仍达94.86万平方米，较今年前10月月均成交量73.8万平方米高出28.5%。与此同时，平均成交价格在10月上涨4.1%的情况下，11月再次上涨了2.7%，达到22627元/平方米。
　　薛建雄认为，随着成交量的重新回暖，本轮房价调整很可能在12月中旬就将结束。
　　10月以来的限贷、限购新政策作用只持续了1个月，就被市场上用假离婚、借用身份证等方式化解而逐渐失效，楼市很有可能在通胀的推动下又重新回暖。薛建雄表示，进入第四季度，上海楼市在10月第一周达到高点，10月4日~11日当周的成交量达到42.57万平方米的年度最高水平，之后在限购、限贷政策的影响下持续5周下滑，至11月8日~14日当周成交量仅15.77万平方米。
　　然而，时值年底，开发商开始加速推盘，11月新房供应量达到96.98万平方米，环比回升30%。这在一定程度上刺激11月后两周上海商品住宅成交量突然反弹到21.2万平方米和32万平方米的高位。
　　二手房买家亦顺势而动
　　与此同时，记者从上海各大知名中介机构处获悉，近期，二手房买家也正在加紧入市。
　　两个月前，二次调控使得上海二手房市场成交在10月份应声下滑，环比跌幅超过20%。进入传统淡季的11月份，二次调控全面实施，业内普遍对11月份行情不抱希望。特别是11月上半月，在挂牌房源、来电带看量均出现环比下滑30%的状况后，11月份难看的数据也是情理之中。
　　但是，从汉宇地产11月末对全市门店的统计数据来看，11月份二手买卖成交不降反升，环比增长16.48%，特别是宝山、松江等自住区域，门店成交量大比例增长，这在一手房环比下跌20%以上的市场背景下确实难得。
　　21世纪不动产上海区域市场中心统计亦显示，11月前28天，全市多个板块的二手房成交量较10月同期增长8%~10%不等，带看量的增幅则在20%~50%不等。
　　其中，宝山顾村、杨浦新江湾城、杨浦控江、浦东金桥、浦东联洋等板块，刚需和置换型买家均积极入市，与其需求对应的100平方米左右两房、及150平方米左右三房房源，则是市场交投的热点所在。据悉，11月的新增挂牌量仍与上月基本持平，待售房源在总体上的议价空间也较为有限。
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，在限购、货币紧缩的形势下，大户型的可售量又较为有限，业主惜售；另一方面，买家在认准不动产保值的基础上，也青睐于购买高端楼盘的大户型。目前，单价约5万元/平方米、面积150平方米以上的新增挂牌房源在1~2周内即可去化，比10月调控细则出台前缩短近一倍时间。
　　专家：或将引发三次调控
　　在此背景下，一些分析人士开始产生楼市会再次量价齐升的担忧。
　　从目前市场表现来看，买家还在积极入市，开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供需量会止跌回升。薛建雄如是说。
　　易居中国分析师付琦亦在接受本报记者采访时指出，目前开发商看待市场的态度偏向乐观。
　　一位港资开发商代表认为，目前来看，房价还没有上涨，但未来一段时间或会出现区域性的差别。外环以内的楼盘新增供应相对较少，在旺盛需求的支撑下开发商或者会小幅上调报价，但外环外的供应量太大，一定时间内房价下调压力还是存在的。
　　薛建雄认为，政策都有固定的消化周期，一般在刚发布的时候效果是最大的，3~4个月之后，政策效果则基本得到释放。转入2011年之后，开发商马上需要为新一年的业绩进行冲刺，以奠定全年的指标基础。此时楼市很容易被吹热，政府极有可能视情况在12月底或1月初再度进行调控。从目前情况来看，能够采取的政策除了再度收紧信贷和限购门槛外，就只能是房产税。(.第.一.财.经.日.报 .徐.健)

　　11月房价上涨真相
　　地理位置优越的高价楼盘大量入市，推动成交价小幅上涨，但楼市向下调整的预期并未因此改变，未来国十条还将在各地继续深化执行，并非针对楼市的加息预期或将成为压垮楼市的最后一根稻草。
　　房价似乎又陷入到越调越涨的怪圈中，昨日一条11月九成城市房价上涨的消息引发市场密切关注，此时距离调控力度空前的9·29新政，刚刚过去两个月时间。
　　但事实并非像表面看起来那样简单，中国经济时报记者随机调查了几个量价齐涨的城市，发现房价上涨背后其实另有隐情。
　　高价盘入市推高成交价
　　以北京为例，11月新建商品房期房成交量11230套，环比10月上涨四成，成交均价为21258元/平方米，较上月上升3%。。
　　开发商的大力推盘造成11月成交量大幅攀升，当月北京供应的预售期房住宅项目43个，环比10月上涨186%，供应面积涨幅超过2倍。
　　北京11月推出的许多楼盘都在位置较好的城区，单价较高，拉高成交价。金地产机构的分析人士提醒记者注意，11月之前的许多在售项目都位于郊区，对房价整体水平会有一定拉低作用。
　　事实上，11月北京市场中高价盘正大量涌起，单月有8个每平方米售价在3万元以上的项目入市，占总数的24%，签约率高达17%，其中有两个项目签约率高于60%。
　　链家地产首席分析师张月认为，由于11月高价项目占到新开期房总签约数的35%，进一步放大了成交价的涨幅。
　　类似的情况也出现在另一个热点城市杭州，11月最后一个星期杭州成交量环比大幅上涨69%，当地同样上演了一轮开发商的推盘热潮。
　　限购令下的恐慌预期
　　不仅北京，包括成都、广州、杭州、青岛、深圳、苏州、天津在内的7个城市，成交价均呈现出环比上涨的趋势，但整体上涨幅度并不明显，多在1%以内。7个城市中，成交量和成交价均上涨的只有天津和成都，这两个城市之前都传言即将出台限购令，导致一部分购房者因为恐慌心理入市，促使当地楼市量价齐升。天津虽然在10月中旬出台限购令，但之前成交量的涨幅已经非常明显。
　　而限购令执行最严格的深圳虽然价格有小幅上扬，但成交量一直处于较低水平，11月份成交量仅2445套，远低于之前市场火爆的3月、4月。
　　张月向本报记者分析说，虽然各个城市都相应地出台限购令，加大调控力度，但是开发商降价意愿低，而且目前市场的成交主体为刚需人群，需求强烈。
　　一位在全国都有项目的开发商称，他了解的多数同行都没有特别强烈的扛价意愿，大家都希望能够快速销售，量价齐升的主要原因是一些优质项目入市获得买房人认可。
　　房地产市场过快上涨的势头已经被成功抑制，虽然少数城市稳中有升，但整体趋于平稳。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌昨日向中国经济时报记者表示，随着成交量不断走低，未来房价还有进一步走低的可能。
　　纠结的新政
　　就像一颗石头丢进平静的水面，此轮房价的小幅上涨是否又会引来调控加码？
　　张月认为，只有房价出现大幅上涨时，才有可能引来第三次调控。
　　2009年房价上涨太快是多方面因素导致的，包括市场不成熟、投资推动力太强、社会资金投入过多、消费过度集中于楼市等多方面因素。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林昨日接受本报记者采访时指出，从目前的市场现状看，宏观调控政策是有一定效果的，否则按照今年年初房价上涨的势头，可能会冲得更高。
　　一位知情人士告诉记者，业内在宏观调控目标的认定上，观点并不一致，如果以抑制过快上涨为目标，与房价大幅下降显然有差距。
　　在顾云昌看来，落实现有的国十条政策比出台新政策更重要，应当加大国十条的执行力度，特别是要加大保障性住房的供应力度。
　　王珏林持类似观点，他认为目前仍处在国十条贯彻执行的过程中，效果正在逐步显现，未来楼市调控应当以对国十条的贯彻和落实为重点。
　　国十条覆盖到三个方面的内容，包括加大市场供应、规范市场行为、差别化的房屋信贷政策，这些举措如果能够得到有效的贯彻执行，将对楼市的健康发展起到积极作用。王珏林说。
　　而不断冲高的CPI，正令加息预期日趋强烈。多数分析人士认为，如果11月的CPI依然在高位运行，加息可能性将被放大，而这将是压倒楼市的最后一根稻草。
　　就在昨日，奉行快速销售的万科宣布，今年全年销售超过1000亿元，成为国内第一个年销售额过千亿的房地产企业。
　　顾云昌建议开发商该降价就要降价，避免在市场低迷期陷入被动。(.中.国.经.济.时.报 .张.一.鸣)

　　万科绿城宁波上演地产版3Q大战
　　360与QQ的贴身肉搏被称为互联网最激烈的一场对决，短兵相接的战术也迅速传染到地产界，开发商们为了争夺客户，也展开了肉搏大战。
　　11月的最后一周，宁波的部分市民收到一条短信，同样价格买40年产权的皇冠花园？不如选万科金色城市……其中的皇冠花园，是浙江地产大鳄绿城集团在宁波的项目。
　　据了解，绿城和万科在宁波的这两个项目价格都在1.5万~2万元/平方米之间，客户群定位十分接近。两个项目都还在客户蓄水阶段。
　　昨天，宁波万科营销部策划经理徐悦超对记者表示：这是我们一个员工的个人行为，短信内容发给了万科在宁波的一些业主，这位员工已经去绿城道歉了。对于此事，绿城和万科已经双方和解了。
　　对此，绿城相关负责人表示，这件事情双方并未大动干戈，现在已经达成了共识。
　　主要是双方在市场一直有竞争，所以导致下面的销售员压力也十分大。有业内人士指出，不仅是绿城或者万科，其他地产公司之间也都有抢客的做法，客户的资料也频频被泄露，只是并未有过如此露骨的短信。
　　万科与绿城之间的销售之战，始于一年前的2009年底，绿城集团董事长宋卫平当时表示：2008年就公开宣布不以万科为学习对象了，理由是2008年市场遇到困难时，万科率先降价出货，置同行利益于不顾，没有体现行业责任。并宣称，3至5年内赶超万科。
　　2009年由于市场出乎意料地迅速回暖，绿城当年的销售额出现超过往年的快速增长，甚至超越此前一直稳居第二的保利地产，并无限接近了保持匀速的万科。
　　不过，由于史上最严调控贯穿2010年，绿城坚守既定的定价策略，没有明显降价，导致销售额的增长出现减速。根据中原地产研究院的预测统计数据，截至11月底，绿城仅完成原定目标的69%。而绿城给自己制定的全年销售目标是670亿。今年完成原定销售目标的可能性已经很小。
　　而万科于昨天公告：公司2010年截至昨天的销售额已经突破1000亿元。
　　严厉调控下，曾一度接近万科并决定赶超万科的绿城，又开始离万科越来越远。而万科与绿城在宁波上演的地产版3Q大战，虽然以双方言和告终，但万科与绿城之间在销售策略上的差别亦可窥一二。(.第.一.财.经.日.报 .赵.晖)

　　财政部称个人房产将逐步纳入征税范畴 未提起征点
　　继天然气和原油之后，煤炭、水也将纳入资源税征收范围
　　财政部税政司综合处处长周传华昨日在光大证券2011年度投资策略会上表示，十二五期间将稳步推进房产税改革，而增值税改革的主要任务是将征收营业税的行业纳入增值税征收范围，解决重复征税问题。
　　周传华表示，目前有相当一部分营业税征收存在重复征税因素，且征税环节越多，重复征税就越严重。在2009年增值税转型改革完成后，下一步增值税改革的主要任务是扩大增值税征收范围，将目前征收营业税的行业纳入增值税征收范围，消除重复征税。
　　中国目前实行的增值税属于商品增值税，即在生产销售商品的时候征收，不涉及劳务服务，对服务业是征收营业税。例如，属于第三产业的交通运输企业，在购进货物时就不能进行税前抵扣，同时对全额收入征收5%的营业税。这对服务企业来说形成了重复征税。
　　周传华表示，增值税由中央和地方共享，其中中央分享75%，地方分享25%，而营业税一年收入9000多亿，将征收营业税的行业纳入增值税范围，必然涉及财政体制调整问题。因此，调整中央和地方关系，规范和完善事权划分是改革推进的关键。
　　目前，由于税源少且结构不合理，地方政府财政收入能力低，绝大部分靠中央返还和转移支付。周传华表示，十二五期间要构建结构合理的地方税收体系，改革重点将是建设一个能够保证地方政府拥有稳定收入的税收体系。
　　他说，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，在十二五期间房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入到征税范畴。
　　此外，周传华表示，资源税也可以成为地方政府重要税源。今年6月，由新疆率先开始资源税改革，将天然气由从量税改为从价税，目前运行良好。资源税改革将在十二五期间推向全国，并且，继天然气和原油之后，还会将煤炭、水资源等纳入到资源税征收范围。(.证.券.时.报 .胡.岩)