编者按：在各方政策对高房价围追堵截中，今年8-9月份楼市出现小阳春，近段时间以来，地王逆市而出，似乎昭示着调控之路益发漫长修远。但近日人民大学发布的一份研究报告预计，明年房价将下降近20%，对房价下跌又极为乐观。更主要的是，通胀大背景下，政策效果将如何显现，公众对于房价保值增值的预期又将如何？房地产开发商是否差钱，明年房价走势如何？今天本报将推出房地产深度调查，试图寻求答案。
　　地王再躁动 谁是楼市泡沫幕后推手
　　2009年和今年年初，地王频出，不断创造拿地总价和楼面价格的最高纪录。4月17日新国十条的出台，标志着新一轮楼市调控的开始，终止了以央企为代表的、一幕幕财大气粗的拿地闹剧的上演。8-9月份楼市出现小阳春，也在9·29楼市二次调控中戛然而止--银十神话并未上演。然而，楼市暂时的冷清并不代表房价就会下跌，而更为尴尬的是，11月下旬开发商们已经按捺不住拿地热情。就在11月25日，证监会副主席庄心一对外接受采访时表示，房企重组已暂停，但当外界纷纷猜测开发商资金链紧绷程度时，开发商却出手拿地--一日三地同时诞生新地王！
　　11月26日，住房和城乡建设部副部长仇保兴，在公开场合提及房价过高过快增长将会引起四大问题：房价过快增长易引发资产泡沫，若泡沫破裂易导致居民出现负资产，影响社会稳定；另一方面会引致投资投机性需求旺盛，对实体经济资金需求产生挤出效应；而房价过高，超出居民平均收入水平易引起社会公平和稳定，另一方面则会导致房价过高的城市或地区被边缘化。
　　《证券日报》记者采访人大经济学院副院长刘元春，他认为供需失衡不过是目前房价过高过快增长的直接原因，而表象的背后，是更为深层次的制度问题。房地产市场如同一个患有综合症的病人，表面症状之下，纠结着多种问题，短期调控政策只能是治标不治本，政策的可持续性和执行的有效性，以及最终改革现有的制约房地产市场发展的制度因素，方有妙手回春的可能。
　　高房价与刚需无关
　　中国城镇化发展过程，必然会使越来越多的进城居民渴望拥有一套属于自己的住房。而在现行土地供给有限且被垄断的情况下，住宅市场处于供需失衡状态。而房地产开发商打着刚需的口号，一边谨慎地继续拿地，一边以此作为应对政府宏观调控这只看得见的手的借口。高通胀背景下，住宅能够保值增值，几乎成为房地产市场普遍信奉的金科玉律，公众普遍预期已经形成，出现房价下跌时停手观望，却在房价上涨时追涨购买的怪现象。而现行政策调控能否引导公众回到理性预期状态，难度似乎极大。
　　12月1日，《证券日报》记者采访了曾抛出房价下跌20%论的专家之一，中国人民大学经济学院副院长刘元春。针对所谓的刚需，刘元春认为这本身就是一个错误的概念。任何一种需求，都是需要投资者在自身收入的约束下，对价格进行权衡而后，做出自身效用最大化的满足后的选择。刘元春认为，所谓的刚需，其真正的含义是消费者的自住型需求。在他看来，商品房的特殊性在于，它可以作为一个耐用的投资品存在。而不存在所谓必须购买一说，刚需是一个错误的概念，哪里有刚性需求呢？刘元春认为，所谓刚需支持房价理论的提出，对解决问题是没有好处的。
　　那么，如果所谓刚需就是自住型需求，那么所谓刚需支撑房价说，翻译过来就是居民为了能够拥有一套住房，而使得房价居高不下，自己抬高自己购买商品的价格的说法，岂不怪哉？
　　谁是楼市泡沫幕后推手
　　真正推高房价的，在刘元春看来，是房地产市场的供需失衡的现状；而深层次的原因还在于制度问题：其中，供求不平衡的问题还比较严重，供求失衡引致房价上涨。当这一预期形成后，交替作用下房价投资投机行为出现。刘元春还抛出一个疑问，在完全的市场经济环境下，供需失衡引起套利行为出现本是一种正常现象，某种程度上有助于改变市场供需失衡的状态。但是，目前投资投机行为已经有引致房地产市场泡沫化的风险，原因又何在？
　　在他看来，一是由于我国土地市场上存在着商品房土地供给与工业用地、商业用地存在政策上的不一致。而现如今流动性过剩和通胀背景下，资金涌入房市以求获得高额回报不足为奇。
　　业内普遍认为，存在房地产市场的利润率至少在40%左右。而万科的王石曾认为，过高的利润空间往往意味着风险。话虽如此，资本的逐利性从未能阻止他们去冒险，包括万科在内。
　　即使在市场普遍认为政府此轮调控是超预期的，而楼市新政也力求对开发商资金流进行围追堵截，但是总会有投资方愿意将资金注入，为房企输血：股市再融资受阻、银行信贷紧缩、预售款被监管？不怕，还有房地产信托和外资帮忙。公开资料显示，仅6-10月份期间就有至少37家上市房企或以股权质押、转让，或以债权收购方式绕道信托融资，其中就包括浙江广厦(600052)，在11月末委托华奥国际信托发行一只规模高达17.46亿的集合信托产品。而有业内人士称浙江广厦一直处于资金链紧张状态，其经营情形不能称之为良好，信托资金似乎有饥不择食之嫌。更遑论外资也在房地产市场游走，想趁机分一杯羹。
　　地王再度涌现之专家看法
　　在人大经济学院副院长刘元春看来，地王再度回归，是一种正常的现象。他认为这一方面说明房地产开发商的资金还谈不上紧张，而流动性过剩的大环境下，资金涌入土地市场不过是资本逐利的正常表现而已。至于所谓逆势躁动一说，刘元春认为此次楼市调控，仍旧未触及到更深层次的制度问题，地方政府作为土地市场的利益相关方，出现调控政策执行不力、阳奉阴违的情况亦属平常。
　　华创证券地产分析师杨现领，在接受《证券日报》记者采访时则指出，地王的再度出现有两个信号意义：其一是从开发商的角度看，地王本身即代表着他们对未来市场的判断，这是一种市场行为，预示着资金流状况较好的开发商对后市仍积极看好，布局未来；其二是从政府调控的角度看，历次调控之所以难以有效抑制房价，根本原因即在于地价难以下跌，地方政府对土地财政的依赖仍难以弱化。这在部分程度上也反映出，当前地方政府以土地经营城市的理念未能改变之前，房地产调控也只能是阶段性的，调控的压力也将持续存在。
　　各地地王逆势躁动，表明部分房企的确不差钱；同时，似乎也昭示着调控之路愈发漫长修远。
　　楼市调控徘徊在疏堵之间
　　《史记·夏本纪》篇记载，帝尧之时，洪水滔天，百姓不胜其苦，群臣推举鲧对洪水进行治理。据传，鲧以土堙（堵塞）洪水，九年而功用不成，反致九州动乱。而其子禹受命治水后，顺应规律，以一个疏字诀，历经十三年的时间治水成功，开山拓地之余也对各地情形进行了解，能够因地制宜而终平定天下。
　　疏与堵，因手段不同而致结果相悖的程度，一至如斯。而在记者看来，限购令以及阻止过剩的流动性进入到房地产市场可以说起到的是堵的效果--
　　住建部副部长仇保兴言简意赅的概括了调控难的6大原因：一是城镇化发展带来的对住宅的旺盛需求；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收的制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区经济发展不平衡。
　　上述问题纠结在一起，限购令并不能长期阻挡中国人民购房的热情，更何况各地限购令已快到期？而流动性过剩只能引导而不能有效阻止其流向何处。诸多专家提出要为过剩的流动性寻找一个池子，只是尚无结论。似乎可以这样认为，对流动性过剩采用疏导的办法，可谓长远之计，只是实施要相对困难，短期内尚无良策。
　　而刘元春在接受记者采访时指出，调控政策应以打击投资投机性需求为主体，恢复房地产的制度型功能为目标。但是，如果政府不能够使得房地产市场的供求关系出现逆转的话，短期的行政政策很可能最终以失败而告终。他更进一步地表示，短期内，依靠调控手段将房价平移下来，政府需进一步的进行供给放量，为未来进一步的制度调整留下空间，应该说，在一种策略上来讲，是必要的。问题的关键在于，政府能否大规模的供地以及政府能否进行深入的制度改革。
　　而显然的，他指出，制度问题并非一朝一夕，而且必须在供需相对平衡的情况下实施才会有效。(www.ccstock.cc)