法院认为，马先生取得涉讼房屋产权的登记日为2009年6月1日。依据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故涉讼房屋的产权已于2009年6月1日变更至马先生名下。虽在此之前，李先生已向房地产交易中心递交产权登记的申请书及相关材料，并取得了收件收据，但从性质而言，该收件收据仅是房地产登记机构收取申请人提交的申请登记文件的凭据，不能作为房地产权属登记证明使用，故李先生至今仍未取得涉讼房屋的产权。依据物权的公示公信原则，马先生作为涉讼房屋的产权人，对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，现其要求居住在涉讼房屋内的李先生返还涉讼房屋，于法有据，予以支持。至于李先生因其与钱某所签订的房屋买卖合同未能履行完成所产生的纠纷，与本案属两个法律关系，李先生可另案诉讼。据此，法院作出了上述判决。

　　事件回放

　　2007年7月6日，马先生经中介公司介绍，签下合同向钱某购买了位于闵行区碧江路上的房屋一套。因双方在履约期间发生争议，马先生诉至法院，提出钱某履行买卖合同，涉案房屋产权过户并实际交付等诉请。2008年11月20日，法院作出双方签订的买卖合同继续履行，钱某应协助办理上述房屋过户手续，钱某将涉案房屋实际交付给马先生的判决。钱某不服上诉，遭驳回。在执行过程中，马先生于2009年6月1日取得涉案房屋的产权证。可是，取得产权证的马先生却发现自己所有的房屋已有李先生居住。经协商无果，马先生无奈将李先生告上法庭，称自己所有的这套房屋，已付清全额房款，取得产权证。然而，李先生却“理由十足”，拒不迁出。为此，马先生要求法院判令李先生立即从涉案房屋中迁出。

　　李先生走上法庭后大称冤枉，辩称该房屋是通过合法途径从钱某处购得，并且已经按约付清了全部房款，也取得了交易中心的收件收据。故居住的是自己的房屋，马先生无权要求其搬离。那么，李先生所说的事情到底是怎样的呢？原来在2008年1月28日，李先生通过房地产经纪公司居间介绍，签订居间合同向钱某购买了该房屋。同年3月29日，钱某将涉案房屋交付给李先生。李先生堂而皇之入住。2009年4月7日，李先生又与钱某签订了《上海市房地产买卖合同》。同日，李先生在支付尾款后，与钱某前往房地产交易中心办理产权过户手续，李先生于当日取得房地产交易中心收件收据及契税完税凭证。

　　上海市昆仑律师事务所乐立斌律师

　　“一房两卖”是购房者耳熟能详的一个字眼，但是基本上也是局限于听说，能亲历的人还真不多。本案中马先生和李先生就是“一房两卖”的亲历者，同时也因此产生了一系列的法律纠纷，导致了经济和精神上的损失。

　　下面我们就围绕三个问题来谈谈“一房两卖”的法律问题：

　　一、按照法律规定房子该给谁？是马先生还是李先生？

　　本案中马先生签订买卖合同的时间是2007年7月6日，得到房产证的时间是2009年6月1日。李先生签订居间合同的时间是2008年1月28日，签订正式的《上海市房地产买卖合同》时间是2009年4月7日，入住的时间是2009年3月29日。那么本案中认定房屋归属应该是以什么为标准呢？签订合同的时间、房屋入住时间还是房产证持有者？

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。可见，房屋作为不动产之一，依法登记是发生法律效力的唯一途径，这个就是法理上所谓的“公示公信”原则。所以，本案中马先生因为得到了房产证，该房屋应该归马先生所有。

　　二、既然该房屋归马先生所有，那么李先生可以采取什么法律措施呢？

　　首先，应该说李先生和钱某所签订的居间合同以及《上海市房地产买卖合同》都是李先生的真实意思表示，是合法有效的。其次，鉴于钱某在卖房过程中隐瞒了之前和马先生也签订了买卖合同并且存在权属纠纷的情况，所以应该说钱某在卖房过程中是存在过错的，同时也不排除存在欺诈的嫌疑。

　　所以，李先生可以根据其与钱先生签订的居间合同以及《上海市房地产买卖合同》，要求钱某退还已付房款，并且要求钱某承担违约责任，赔偿自己因为“一房两卖”所产生的实际损失和可预见的收益。

　　三、那么购房者在今后的购房过程中应该如何防范“一房两卖”的购房陷阱呢？

　　我们认为购房者在今后的购房过程中可以采取一些必要措施，尽量避免落入购房陷阱：

　　1.在购房前必须前往当地的房地产交易中心对预购房屋进行房屋权属、他项权利等信息的查询，以确定出售者是否有权出售以及房屋是否存在抵押、查封等情况；

　　2.在签订居间合同后，应该尽快签订正式的《上海市房地产买卖合同》，并且前往房地产交易中心送件和完税；

　　3.在购房过程中，对于房款可以委托专业的机构进行托管，待房产证颁发之日再对房款进行转交。比如可以和律师事务所签订托管协议，将房款托管在律师事务所，待房产证颁发之日，再由律师事务所将房款转交给卖方。