2010年12月10日，绿城秋季恳谈会上，绿城董事长宋卫平对今年交出的成绩单直言“不满意”，远未达到去年绿城制定的增长目标。截至2010年11月30日，绿城集团全国74个在售项目，累计完成总销售额达468亿元，而瑞银11月发表的报告预计，今年全年绿城的销售额将在520亿元左右。对比2009年，绿城销售额实现517亿元，仅次万科，位居全国房地产行业第二。

　　对于现在的局面，宋卫平表示无奈，“如果再有200亿至300亿的资金，绿城一定能在三年后追上万科”。掣肘绿城的是资金。“看到人家比我们好，偶尔会有妒忌心理”，宋卫平坦言，随着年龄的增长，心态越来越好，现在“看到别人好，我会去学习。”

　　“为什么一定要赶超万科？”

　　宋卫平如是回答本报记者提出的问题，“我在小学的时候就从来没有考过第二名，这是应该有的志向。”

　　2009年，绿城和万科似乎无限接近。2009年，绿城销售额517亿元，万科销售金额634.2亿元；绿城同比增长239%，而万科同比增长32.5%。数字显示，绿城的发展更加迅速。2009年绿城秋季恳谈会上，宋卫平豪言三至五年赶超万科并非没有基础的假想。

　　然而现实很残酷。仅仅一年的时间，万科摇身一变，登上千亿舞台，而绿城却似乎原地踏步，早前所制定的2010年670亿的销售目标已经难以完成。有意思的是，在绿城秋季恳谈会之前，万科总裁郁亮也在北京接受媒体群访。郁亮指出，“合理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深去到二、三线城市，今年发展良好的发展商都是这样，走高端路线的地产商今年表现较差。”

　　显然，改善性需求受到很大程度的抑制给绿城带来的影响更大。据本报记者了解，2010年，绿城项目的销售去化率已经下降到60%-70%之间，而2009年，绿城旗下项目的销售去化率接近90%。

　　宋卫平认为绿城和万科之间最大的差别正是资金的差别。根据绿城此前的研究，万科投入运营的资金有1200亿，而绿城仅靠200亿来维持，其中100多亿是自有资金，90亿是来自股东合作伙伴。宋卫平坦言“很辛苦。”销售收入排名前六的企业，绿城自有资金是最少的。

　　统计显示，万科2009年至2010年11月30日，共计拿地金额840亿元，实现销售1630亿元，公司目前可用储备资金在500亿元左右。而2010年，绿城仅拓展了18个项目，其中13个是通过合作得来。

　　实际上，万科和绿城的发展已经走上了截然不同的发展轨道。前者布局全国，后者今年35%的销售额是杭州一个城市贡献的。绿城的开发版图除了长三角外,也涉及长沙、郑州为代表的华中区域,以及北京、天津、大连为代表的华北区域，而绿城尚未挺进华南区域。万科提供的主要是主流住宅产品，而绿城提供的大多是高端住宅产品。

　　而在宋卫平心目中，“全国范围内造房子比我们好的最多只有一家半家，不可能有两家三家。”他说。而这“半家”所指星河湾，“一家”所指龙湖。三四年前，宋卫平曾带队去学习星河湾的精装修。宋卫平比喻说，星河湾地产董事长黄文仔几乎用绿城做5个项目的精力来投入做一个项目。“今天，我们的精装修已经达到了星河湾的水平，有些项目是等于或者超过星河湾。”

　　对于龙湖（0960.HK）,宋卫平则不惜对龙湖地产董事长吴亚军的赞美之词。不久前，吴亚军带着管理团队来绿城交流。宋卫平认为吴亚军作为女老板有胆识、有魄力。而龙湖在成本管控和企业管理上，都有绿城值得学习的地方。“打比方说，龙湖可以用100种材料的组合达到装修的很高标准，绿城可能会用到200种。”绿城一位高管说。

　　本报记者了解到，绿城的风险底线是400亿。如果销售额达到四百亿，绿城则可以应对偿付土地出让金、支付融资利息、提供企业正常的周转资金等等。今年绿城的销售业绩足可以实现这一目标，超过400亿的部分均可以作为发展资金。媒体问答环节结束后，绿城又开始接受股东和投资者的问询。据透露，宋卫平表示直到明年上半年绿城都会非常谨慎的拿地。有投资者评价绿城的策略终于稳健。对于明年，宋卫平制定的及格线是500亿销售额。随着新项目的增加，如果销售去化率维持在50%以上，实现这一目标并无困难。

　　而高资产负债率一直困扰绿城。绿城发布2010年中期业绩时，其净资产负债率高达158.8%。

　　绿城今年9月成立房产建设管理有限公司，即别人拿地，绿城来代建，用宋卫平的话说，是给“地主”家当“长工”。短短3个月商业代建签约项目已达21个，总建筑面积337万平方米。对代建公司，宋卫平的期许是：每年大概代建50个项目，希望能做到100个，这样该公司在五年内的销量就可达到上千亿，或成为绿城销量最大的一个公司。宋卫平已经种下了一个更深远的计划。通过代建更多的商品房、保障房，来深植绿城的品牌。