以量化的政策面指数和行业龙头公司万科的估值对照，孙建平表示，因为政策面的压力不断增加，或者说政策面的预期不断恶化，使得地产龙头股估值不断被压低。万科2010年完成500亿向1000亿的销售额突破，1000亿的销售额在2009年，或者2008年是不可思议的，但尽管如此，万科的市盈率从2009年最高时候的26、27倍，到2010年被压在10至15倍之间。

　　孙建平分析了地产股近几年的走势，他认为2008年应该是“集结号”，2009年是“冲锋号”，只不过冲锋号没有集结号那么嘹亮。2010年可以说是“没有号”，但是有阶段性的“集结号”。他判断2011年可能整体上也没有号，但会有阶段性的“冲锋号”。

　　他总结，在2011年的上半年，甚至更长的时间里，房地产行业可能还是处在基本面和政策面两条主线相持、博弈的阶段，地产股有大涨大跌的投资机会。到明年下半年或四季度，当政策面的目标得到一定程度满足以后，行业估值有望修复，盈利预期有望改善，房地产股票有重大的中期投资机会。这个中期投资机会他定义是50%以上的投资空间。而转折时间点取决于房价调整时间和速度、行业政策预期兑现程度、货币政策宏观风险。