调控再起风云 楼市将向何方？
　　９月２９日晚，国家多部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。包括将商品住房首付比例调整至３０％以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施，在４月份调控政策的基础上再次加大了房地产市场的调控力度。迷茫的楼市在新一轮政策的影响下走势如何，也开始引发社会关注。
　　银十可能泡汤
　　在４月份国务院常务会议出台调控房地产市场的四项举措之后，从中央到地方，从国家部委到相关职能部门，一系列调控政策不断出台，在强大的政策压力下，从５月开始，一线城市的房地产市场出现成交量骤减的行情。
　　国家统计局每月发布的全国房地产运行情况数据显示，到了６月，全国７０个大中城市房屋销售价格由５月份的环比上涨０．２％，转为６月份的环比下降０．１％，较５月回落０．３个百分点，出现了近１５个月来全国房价环比增幅首次由涨转降。
　　不过这个数据上的拐点并没有持续多久。随着８月的到来，房地产市场似乎看到了政策的底部，在买卖双方僵持了将近４个月后，房地产市场好像突然被打了一针强心剂。部分城市房地产市场出现复苏、回暖迹象，不仅成交量明显反弹，价格亦开始企稳，甚至出现小幅上涨。少数城市，如深圳和杭州新建商品房成交量已超过调控之前的水平。许多城市排队购房现象重现。
　　国家统计局９月发布的数据显示，８月份全国房地产市场明显出现了反弹迹象，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、销售面积、土地购置面积等在内的多项数据都相比７月有不同程度的上涨。
　　在这轮来势汹汹的反弹行情中，对楼市报复性反弹的担忧再次出现。随着传统的金九银十消费旺季的到来，楼市回暖的闸门是否会就此打开？
　　如果没有９月底突然出台的一系列政策，那么此前市场预计的金九银十行情也许真的就会成为现实。北京中原地产的一位地产经纪人认为。
　　事实上，就在新政策出台前的两周之内，北京已经有大量新开项目做好了入市的准备，抓住金九银十的契机推盘，推高销量、回笼资金，进而为下一步的开发和调价作准备基本上成为各个开发企业的共识。
　　悄然变化的市场预期
　　在金九已经有所保证的情况下，再一鼓作气拿下银十，再加上８月的成交量反弹，连续３个月的成交回升极有可能会对市场预期产生巨大的影响。根据以往成交量推高房价的市场规律，随着成交量的攀升，房价也会重新走入上升的轨道。河南浩华置业集团董事长张建新说，就在这样的时间节点，新的调控政策出炉了，这对市场预期的影响将会非常大。
　　２９日晚的楼市调控，在很多人看起来并没那么严厉，看似只是重申旧的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。上海易居房地产综合研究院院长杨红旭表示。
　　其实，就在９月２９日契税、房贷、限售等政策或指导意见出台的第二天，深圳市就紧急下发了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。根据２９日晚各部委发布的调控精神，深圳市在这份通知中制定了更加严格的限购政策，暂停在本市拥有２套以上（含２套）住房的本市户籍居民家庭、拥有１套以上（含１套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。不少专家认为，继北京和深圳后，严格的限购政策很可能还会在上海、杭州等地出现。
　　杨红旭表示，在这样严厉的政策调控下，一线城市的成交量势必受到较大的影响，四季度市场再度降温，房价微跌的可能性大增。
　　房价上涨的动力有可能会随着新政策的执行而减退。这种市场预期也逐渐开始在普通的购房者当中蔓延。
　　一位叫做陈凯的北京购房者告诉记者，９月３０日当天，他先后接到了此前看过的五、六个楼盘打来的销售电话，邀请他在假期看房。销售人员突如其来的热情在陈凯看来是政策加力逼出的结果。在这种情况下他决定再等等，毕竟不断出台的政策显示出决策层遏制房价的决心，房价很难只涨不跌了。
　　逐渐深化的地产调控
　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，政策力度空前，对人们的心理预期起到了正面的引导，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。后市如何要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果。
　　业内人士普遍认为，不断丰富和完善公共租赁住房政策、房地产税试点，以及对银行、开发企业、房产经纪等机构监管的进一步加强，将成为下一阶段房地产调控的主要调控方向。
　　今年４月以来，国务院总理温家宝和副总理李克强已经先后多次强调了增加保障性住房、坚持房地产调控的重要性。９月３０日晚，在人民大会堂举行的国庆招待会上，温家宝总理在讲话中再次提到：增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。
　　杨红旭表示，对于房地产价格，从去年１２月份遏制部分城市房价过快上涨到最近的保持房地产价格的合理和稳定，表述上的变化既反映出房地产调控已经取得的成绩，也反映出调控逐渐向更深层次发展的趋势。 (.新.华.网 .华.晔.迪 .罗.宇.凡)

　　二次调控断违规房企银根 7成房企现金流为负
　　国庆长假之前，有关部委再出重拳调控楼市，强调对违法违规房企暂停融资和购地，同时重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。专家认为，房地产市场的二次调控，使得房地产开发企业将再次面临资金的压力。
　　9月29日晚间，国家有关部委分别出台进一步楼市调控措施，其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比以往政策更为严厉，被业界视为年内的第二次调控。
　　上半程调控未动开发商筋骨
　　专家称房价再涨、地价再创新高加速二次调控出台
　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，从国家统计局公布的70个大中城市房地产运行情况来看，上半程调控虽抑制了房价过快上涨，但对开发商来说并未伤筋动骨，尤其在8、9月间，各地楼市量价齐升，排队购房现象日渐增多，让决策层不得不考虑金九银十传统楼市旺季出现报复性反弹给巩固调控效果带来的不利影响。
　　从万科公布的8月份销售业绩来看，8月份销售金额较去年同期增加了149%，单月销售过百亿元。正是不差钱的底气让万科8月份在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，购地金额高达78亿元。
　　9月2日，广州番禺中心南区一地块被广州城建以楼面价7282元/平方米取得，番禺住宅用地楼板价新高再度被刷新。9月8日，香港九龙仓集团旗下的卓光控股有限公司，一举夺下上海浦东黄浦江沿岸一地块，总价48.28亿元，折合楼板价35490元/平方米，创下浦东住宅用地楼板价新高。
　　中原集团研究中心董事程澐也认为，房价再次上涨和地价新高被刷新双重因素加速了本次调控政策的出台。
　　二次调控要断违规房企银根
　　房地产行业资金吃紧，约七成公司经营性现金流为负
　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，此次调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断银根，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。
　　统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。
　　此次调控政策还要求，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。程澐认为，如果各地加强对此项政策的执行力度，势必对高端住宅项目产生较大的影响，也会进一步挤压开发商的利润空间。
　　最猛利空房产税未公布
　　专家称新政将让市场进入观望期，成交量可能急刹车
　　北京链家地产副总裁林倩认为，新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，很可能成为最近几年来最冷的黄金周，市场将再度回归理性。
　　多家机构分析师也向记者表示，新政策的出台将使得购房者主动或者被动的陷入观望。政策中关于首套房屋首付30%的规定、关于契税和个人所得税优惠的取消都将增加购房成本，影响购房人的购房计划；而房产税、保障房的增加将影响市场对房价上涨预期，使得购房人主动推迟购房计划。开发商在资金压力下，或不得不再次采取促销手段回笼资金。
　　多家券商纷纷出具报告认为，新政策抑制房价上涨有利于地产股价企稳，尽管被认为是重大利空的房产税政策尚未公布，但从八月中旬开始，地产股股价普遍出现了15%左右的回调，已基本反映了对二次调控的预期，或将触底反弹。(.新.京.报)

　　北京商品住宅期房成交量创年内新高
　　北京楼市金九迎来热销，交易量出现大幅度上扬。昨日，北京房地产交易管理网数据显示，9月份，北京商品房住宅期房日均成交量为304套，创年内新高，环比上涨了110%。
　　多位业内人士接受记者采访时表示，9月份交易量猛增，说明购房者的需求仍旧强大，政府要督促开发商加大住宅的供应，同时要抑制投资性购买。
　　单日最多成交852套
　　北京房地产交易管理网数据显示，9月份，北京商品房住宅期房(除去经适房、两限房等保障性住房)签约量为91105套，日均成交量为304套，环比8月日均145套的签约量上涨了近110%，同比去年9月份的日均321套下降了5%。
　　数据显示，9月份住宅期房多日的交易量均在300套左右，尤其是9月10日以后，日均签约量开始快速上扬，其中签约量最多的一天是9月28日，该日的签约量为852套，是今年以来的最高日成交量。
　　4月中旬调控政策出台后，北京住宅期房成交量急转直下。搜房网数据显示，5-8月住宅期房的日均成交量均在100套左右徘徊，其中6月份更是跌破百套。
　　宏观调控后，北京楼市经历了4个月的销售低迷，9月份出现了一次反弹性的交易量上扬。中原地产华北区域总经理李文杰接受记者采访时表示，9月再现金九交易上涨神话。
　　多个楼盘开盘畅销
　　据了解，9月份楼市成交量大幅度上扬，是多种因素综合发力的结果。4月份调控政策出台后，多数楼盘选择观望，5-8月份新入市楼盘的数量非常之少。中原地产数据显示，9月份新发预售许可证的楼盘则多达27个，发售住宅套数为8229套。保利茉莉公馆、金地仰山、东亚马赛公馆、华侨城、金色漫香郡等多个价格合理的楼盘，均在9月份取得非常好的销售业绩，上述几个楼盘签约量就近3000套。
　　多位业内人士接受记者采访时表示，今年9月份新入市楼盘数量增加，同时这些楼盘的价格合理，得到购买者的认可。
　　9月份低价纯新盘供应量增加，购买者在经过4个月的观望后，发现市场供应中有他们认可价格的楼盘，所以出手。东亚新华营销管理中心总监贾玉鹏指出，9月份大量价格合理楼盘入市，激发了购买者的需求。
　　业内建议政府督促开盘
　　李文杰和贾玉鹏等多位业内人士认为，9月份签约量大增，在一定程度上也说明，北京楼市的需求仍旧强大，目前市场表现的是供不应求。
　　政府应督促开发商加大住宅的供应量，同时要加大土地的供应量，让购买者和开发商的心理预期发生变化。有业内专家指出，今年后三个月，政府主管部门应督促开发商尽快开盘，同时加快办理预售许可证的速度和数量。(.新.京.报)