近10年来，投资房产获得的高额回报使人们对投资房产产生了“永远是正确的投资选择”的判断，它既成为房地产行业增长的推动因素也导致了资产泡沫。在购买力持续提升的背景下，资产泡沫可能会长期存在，甚至增长。

　　中国的城市化进程及人口、家庭结构决定了房地产行业当前处于需求持续旺盛阶段，但是未来20年后，房地产开发将步入衰退。

　　2010年，市场在供给不足及通胀预期的影响下保持稳定。房价上半年将延续09年的上升趋势，下半年在新供给逐渐释放后，趋于平稳。一线城市保持着较低的去库存化时间，这将维持其房价坚挺。

　　2010年调控房价成为政策的关注点，由于房地产行业对整体经济的重要性尤其作为对地方政府的主要财政收入来源，因此调控政策在09年底虽然频出，但实际力度明显不足，这也说明政府对打压房地产行业心存顾忌。10年政策从紧并且力度逐步加强是必然趋势。

　　2010年对地产板块的影响因素将主要集中在公司业绩的稳步增长、行业政策逐渐趋紧及市场整体流动性变化方面。从对地产板块影响的时间周期看，行业调控政策的影响会贯穿全年，而宽裕的流动性与业绩增长的影响将主要体现在上半年(09年年报)，收紧流动性的影响会在下半年成为影响板块走势的关键。因此纵观全年，预计地产板块会出现先涨后跌的过山车走势.

　　投资建议：主要关注地产板块10年上半年的行情，在个股方面推荐首开股份、招商地产、*st海星以及宁波联合。