物业税年内出台无望 实转或试点
　　在房地产政策变化的节点上，对物业税的讨论已沸沸扬扬。
　　针对媒体对物业税空转即将在全国试点的报道。5日，不少业内人士向每经记者表示，住宅物业税的开征条件尚不成熟，但商业地产已经具备了开征条件，并有可能在今年试点实转。
　　年内预计不会出台
　　针对此消息，昨日每经记者致电国家税务总局，相关负责人却并未给予记者正面答复。记者还致电曾进行该项试点的北京市地税局，其相关负责人表示，尚未得到通知，具体还要听中央的安排。
　　据记者了解，自2003年5月开始，财政部和国税总局曾分3批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了物业税模拟评税试点工作，即空转试点。到目前，该项试点已实施了近7年。
　　昨日，财政部财科所相关专家对《每日经济新闻》透露，2010年不会启动物业税，最快也得等到2011年。
　　今年为什么不会实施物业税，财政部这位专家给出两个原因：一是今年还处于经济复苏阶段，推出物业税将对房地产形成很大打击。另一方面，根据税务总局每年的征税惯例，一般比较大的税政政策都是在年初出台。年初不出台，就意味着整个年度不会出台了。
　　住建部政策研究中心副主任秦虹在接受《每日经济新闻》专访时说，将来是不是能按照房子的档次分类来先后征收物业税，要看《物业税条例》出台后的定论，现在不好说。按照国际经验，税率就是按房产评估价格的1%～2%之间浮动。物业税的周期时间，一般是3年到5年评估一次。评估后的时间段内，价格不动。
　　秦虹解释，发达国家政府所持有的房产一般不卖，只是出租。中国将来是不是按照国情分类征收，要看《物业税条例》是怎么定的。
　　物业税是必征税种
　　针对物业税要不要在中央与地方之间划分，秦虹说，所有国家的物业税都是地方税，没有中央税。房地产是不动产，因地而宜。在外国，地方的物业税是大头，占到50%以上，人家叫产财税或是不动产税。
　　中国的物业税之所以迄今没有开征，很大原因是对个人财产的界定时间远远落后于发达国家。秦虹说，我国2007年10月1号才开始 《物权法》，之前的个人财产是没有法律保障的，所以不可能征收物业税。
　　秦虹说，物业税涉及面很多、很复杂，要做大量的基础性工作。基础性工作做不好，开征物业税就没有条件;首先要把每套房的业主找到，把产权划分清楚。像过去那些危改房、经济适用房的共有产权，将来怎么个共有法?都得弄清楚。此外，还要把每套房子的价格搞清楚。
　　对于一户多房的怎么征收?要看今后出台的《物业税条例》的规定了。秦虹称，理论上讲，房产税是财产税，谁拥有财产谁就要缴税。当然，在制定物业税时，也可能会考虑其他因素，像考虑稳定房地产市场和抑制投机性等附加要求。
　　秦虹说，从长期看，物业税是必征税种，是调控房屋存量资源的有效政策措施。
　　或从商业物业起征
　　在国家调控房地产市场的大背景下，甚至不排除今年进行实转试点的可能。中央财经大学税务学院副院长刘桓向《每日经济新闻》记者表示，实转试点将可能从商业物业做起，然后逐渐转向住宅。
　　据了解，目前商业物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按照规定，房产税依房产余值计征的年税率为1.2%，依租金收入计征的税率为12%;土地增值税则采用四级累进税率，最高为60%。
　　刘桓表示，变更为物业税后，征收总额不会有太大变化，对商业地产市场的影响较小。同时，房产价值评估、征税主体统计等也可沿用原税种的统计方式，不存在技术上的障碍。
　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭也表示，营业税优惠政策的终止说明，中央打压投资投机性需求的意图非常明显。他认为，针对大户型、高档房的物业税今年会加快推出，并极有可能先在部分城市试点实施。
　　细则仍需完善
　　物业税是地方税种，征收情况主要取决于地方政府的积极性。北京著名房地产税务专家郭伟向《每日经济新闻》记者表示，目前，在土地增值税的征收中，地方政府就存在尺度不一的现象。
　　郭伟表示，我国的征税成本在5%～6%左右，在国际上属于高成本之列。物业税的征收对象是所有房屋，属于遍地存在的芝麻税，这无疑会进一步提高征税成本。他认为，物业税的征收条件尚不完善，需要进一步明确相关的细则。
　　前述接受本报采访的财政部专家称，物业税政策在中国还没有出台之前空转模式实验长达6年之久，这说明该税种开征的复杂性。 （.每.日.经.济.新.闻）

　　北京可能在2010年开征物业税 商业地产或先行
　　昨日有消息称，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税空转工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。这一消息使得市场预期，物业税的实际开征为期不远。
　　所谓物业税模拟空转，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。
　　而中央财经大学税务学院副院长刘桓分析，在模拟试点中，北京最有可能在2010年开征物业税。
　　多数分析认为，开征物业税有助于打击投机，但是否会抑制房价上涨，各方观点不一。
　　即便开征也将经历一个循序渐进的过程。财政部科研所副所长王朝才表示，如果开征物业税，应该会先从商业地产开始，而不会先从普通住宅开始，因为对商业地产征收物业税影响的是企业，可以进行探索；而对普通住宅开征影响的是个人，关系到民生，其影响太大。
　　从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。（东方早报）

　　五类机构去年11月减持地产股 先于收紧政策出台
　　深交所近日发布的投资者行业分类持股显示,2009年12月地产收紧政策出台之前,QFII、基金、社保、保险等五类机构先知先觉地在11月份就集体调低了房地产在总持股数中的比重。
　　受大盘走弱以及开发商拿地首付不得低于50%的缩紧政策影响,房地产成为去年12月跌势最猛板块,板块指数一度走出9连阴,当月整体跌幅更近8%。而深交所数据显示,几大主流机构在11月就有提前离场的操作,惊险躲避了此轮调整。
　　比较去年10月和11月深交所投资者-行业分类持股统计数据可以发现,投资基金、社保基金、保险、QFII以及除了券商自营和集合理财外的其他机构,11月都降低了房地产股在所持有的所有股票中的比例,其中投资基金将房地产持股比例由10月份的16.66%调低至11月份14.11%,下调2.55个百分点,降幅最为明显。调整后,地产股在所有机构中的平均持股比例为12.93%。
　　与此同时,金融保险行业在此前机构连续加仓两个月后,11月持股比例也出现下降。数据显示,社保基金、保险公司、集合理财、QFII四大机构11月均下调上述行业的持股比例,平均下调幅度为0.54%,调整后金融保险在所有机构中的平均持股比例为6.19%。
　　此外,水电煤气、机械设备、金属非金属三个板块11月也遭到了机构的大幅减持。其中,水电煤气在机构中的持股比例下降最为明显,投资基金、社保、保险、券商自营、集合理财、QFII以及其他机构全线下调了水电煤气的持股比例,平均下调了0.64个百分点。而机械设备在除QFII外的其他所有机构中的持股比例也均出现下降,平均下降0.85个百分点。金属非金属则遭遇了保险、券商自营、集合理财、QFII四大机构下调持股比例。 （.上.证）