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住建部称楼市还有政策出台 专家预测:组合拳
日前,中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示,最近五部门出台开发商拿地首付50%的政策只是一个开始,后续还有许多调控政策出台。地产人士表示,就目前出台的政策来看,还不足让楼价下降,因此预测接下来还有可能出台包括物业税以及二套房贷等政策出台。
50%土地首付金是措施,而非信号
对于12月17日发布的规定开发商买地土地出让金缴纳首付比例最少50%,王珏林说,实际上这不是楼市调控的信号,而是一个实实在在的措施,是国务院为了遏制房价过快上涨、增加市场土地供应的措施。
对于明年房价会不会继续涨,王珏林说,房价明年应当是向平稳发展。如果不平稳,说明我们的政策还缺乏力度,说明管理措施还需要加强。王珏林表示,其实现在才刚刚开始,金融、税收等措施还没出来,土地管理措施只是第一步,还有市场管理、经营管理,都还没出来呢。多个政策配套,才能解决市场的问题。
专家预测宏调组合拳还将出台
最近中国楼市政策出台频繁,基本上达到历史最巅峰,创下中国房地产60周年最新纪录。著名地产营销策划专家谢逸枫表示,2010年中央在房地产宏观政策上,还可能出台宏观调控组合拳。
自今年下半年以来,多个部门都已明确表示二套房贷将收紧,但细则却迟迟未出台。目前广州各大银行对于二套房贷都有不同程度的收紧,只有建行对二套房贷首付四成才能有7折利率。因此业内人士认为,收紧二套房贷已成为定局,只是年底公布还是明年再公布的问题。
分析
物业税试点有风险
目前,房地产税收都集中在交易环节。购房者买一套房子的钱中,包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。中央财经大学税务专家刘桓认为,一方面,物业税计算复杂,非常分散,征收起来难度也较大。一旦物业税试点不成功,将造成非常大的市场波动。
国务院总理温家宝在接受新华社采访时表示，房价在一些地区和城市上涨过快，引起了中央高度重视。这是继14日国务院常务会议之后，高层近期第二次对房价问题进行明确表态。
温家宝还表示，要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但与此同时，要采取措施抑制投机。这是继11月底温家宝考察上海保障房建设并发表讲话后，高层第三次提到抑制投机性需求。
一位不愿透露姓名的分析人士认为，在今年经济回暖的过程中，房地产业起到了重要作用，但同时，高房价势必对其他消费起到抑制作用，并阻碍经济继续回暖，因此调控房价的时机已到。
上述分析人士认为，虽然中央经济工作会议并未提及，但上述两个热点问题显然已引起高层重视，未来的调控政策也将围绕这两点进行。
针对目前的房地产市场形势，温家宝表示，要加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。
他还指出，中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。
来自国土资源部的数据显示，今年前三季度，全国中低价位、中小套型普通商品房用地供应6002.94公顷，同比减少45.0%。报告还认为，70/90政策并没有得到真正落实，造成中低价位、中小套型普通商品房用地减少。
据记者了解，对于70/90政策的存废，业界仍存争议，但多数业内人士认为，该政策不符合市场规律，不宜继续推行。
温家宝还表示，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。同时，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。
上海某房地产研究院综合研究部部长表示，由于包含了大量的投资投机性需求，二套房贷极有可能收紧。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，央行、银监会等部门将对自住型、改善型和投资性需求进行界定，并执行差别化信贷标准。
杨红旭表示，部委层面也有可能出台政策，但空间已经不大，未来地方政府将可能出台新政，或对原有政策进行调整。
事实上，不少地方已经开始酝酿新政。上海已经制定出《促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》，除了严格执行国务院的贷款和税收政策外，还将进一步加大闲置土地的清理力度，完善住房保障体系，严格查处囤地、捂盘惜售等违法行为。同时，广州市政府也于近日颁布了 《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》，修改了闲置土地的认定标准、处理程序等，并通过改进土地闲置费征收方式等，提高开发商的囤地成本。
上周政府调控楼市的政策及表态再度密集出现，加重了购房者的观望气氛,京沪穗等主要城市的一二手房成交量全面走低。
上海上周成交量、成交面积均大幅回落。昨天来自美联物业的监测数据显示，上周上海共成交4773套商品住宅，环比回落16%；佑威楼市通提供的统计也显示，上周上海商品住宅成交面积约30万平方米，环比减少24%。同样，二手房成交量也从高点回落，21世纪不动产上海区域数据监测中心的数据显示，12月以来上海各区二手房成交套数比11月普遍有2至3成的降幅。
无独有偶，北京市住房和城乡建设委员会的监测数据显示，上周北京期房住宅成交2854套，成交面积约30万平方米，较前一周的3741套和约37万平方米分别下滑24%和18%。而二手房方面，自上周营业税细则出台后，日成交量急剧萎缩。
广州楼市成量也显低迷。广州市国土资源和房屋管理局旗下的阳光家缘网的统计数据显示，上周广州商品住宅网签总套数为1878套，比前一周的2092套下滑10%。当地的分析师称，眼下广州楼市已出现开发商加紧推盘以防楼市变数、销售率却不如前期的现象。
许多业内人士称，由于政策风向变化及年尾淡季影响，12月乃至明年年初的成交下滑基本定局。
美联物业全国研究中心分析师谢志军认为，在末班车效应下，市场提前透支了购买力，明年一季度楼市或将逐渐出现疲软态势，而这个周期的长短取决于房价的调整力度。
楼市明年进入调控年的信号已经非常明确，届时部分区域的二手房价格很可能出现调整。汉宇地产上海北区副总经理李展庆说。
时值年末，楼市调控政策密集出台。记者昨天从沪上一些中介公司了解到，争赶楼市税费末班车的热潮已经基本消退，近一周来，中介门店带看量与成交量普遍较上月同期缩水2至3成，二手房市场心态出现分化。
本月9日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；14日召开的国务院常务会议对房地产市场明确提出：加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨；随后，财政部、国土资源部等五部委出台政策，明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；12月23日，财政部和国家税务总局出台关于调整个人住房转让营业税政策的细则……近期，有关调控楼市的声音及政策密集出台，强烈地传递出了决策层进一步抑制投资投机性购房，稳定房地产市场的政策信号。
营业税优惠政策即将到期，对此，市场早有预期。今年10月下旬以来，上海二手房市场交易已出现明显增加。房地产交易周期较长，如果二手房上家没有贷款，那么仍有可能在2天左右完成交易；如果上家有贷款，那么因为需要办理提前还贷、撤销抵押等手续，至少需要18个工作日，才能完成交易。因此，从明年起调整营业税政策宣布以后，再要买卖，已经几乎不可能，近期集中办理二手房过户的，主要是前期已经达成交易意向的客户。上海中原地产研究咨询部高级经理马冀说。
既然赶不上楼市税费优惠末班车，一些购房者就索性不急着买房了。打算以小换大的市民陆小姐上月将其位于莘庄的住房卖掉后，一度频繁看房，希望能在楼市优惠政策到期前，淘到理想的新房源，怎奈大凡看得上的房源不是被人捷足先登，就是房东频频跳价，至今也未能出手。国家已经明确将遏制部分城市房价过快上涨，如果已经出台的政策未能见效，料想还会有进一步的调控措施，我索性等楼市盘整，市场更为理性时再买房吧。陆小姐的想法颇具代表性。
卖房者的想法也各有不同。古美西路上一套二手房，最初挂牌92万元，房东见市场大好，两次跳价至95万元后，三周无人问津。调控政策宣布后，房东见势主动降价1万元，以求落袋为安。据购得此房的刘小姐反映，在她半年来的看房经历中，都是卖家不断跳价，像这次卖家主动降价的，还是头一回见，这令她看到了房价调整的希望；市民徐先生年初首付三成、每月还贷1.8万元购买了龙华地区一套三房房源，调控政策宣布后，徐先生觉得下一步楼市可能出现调整，旋即将持有的另一套已满5年并没有贷款的房屋挂牌出售，以减轻还贷压力。不过，也有很多卖家依然看好后市。据中介人员反映，眼下二手房卖主要求到手价的现象十分普遍，这也意味着，营业税调整后增加的税费，将被转嫁到买房者身上，而房东跳价现象仍然很常见。
王石、潘石屹、任志强,中国房地产商的三个代表性人物,在遏制房价过快增长政策不断出台、全国上下一片围剿高房价之声时,这三个人近期的言论备受网民关注。
王石:泡沫终将破裂 万科已提前准备
近日,万科董事长王石在接受媒体采访时表示,目前中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂,而万科为此已经提前准备。
对于王石这一言论,有网民表示,这次相信王石说的是真的,房价该跌一下了,当然没有他说的泡沫破灭这么严重。
署名王微的博客文章认为,作为浸淫房地产市场多年、深谙不为消费者所知的所有房产内幕的房地产市场风云人物,他的这个言论是值得人们去慢慢体味的,也有很大的指导意义。在房地产已经形成实际泡沫的现今,消费者应该建立长远意识,保护自己。
但是,也有网民认为,王石最近不遗余力地唱衰楼市,是因为万科今年的业绩增幅远不如同行。万科踏空了今年的地产大行情,王石现在只好一路唱空,以证明自己的眼光是看长远的。
潘石屹:中国房地产市盈率高达100倍
看空房地产市场的开发商不只王石一个,SO H O中国董事长潘石屹也有着同样的看法。
署名马光远的博客文章介绍,潘石屹在参加中央电视台一期节目录制时表示,房价疯涨绝非什么刚性需求、城镇化推动的结果,而完全是货币失控,炒作使然。他将房价租售比形象地比作房地产的市盈率。如果说,目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话,则中国很多城市房地产的市盈率,起码在100倍以上。
文章还介绍,在老潘看来,政府要真正调控房价:第一,必须坚决回收流动性,不能让过多的钱流向房地产;第二,要增加土地供应;第三,要打击囤地。老潘重申,房地产的泡沫必破,作为开发商,他已经在未雨绸缪思考应对之策。
文章评价道,作为一个开发商,在一个集体狂热的环境下能够有如此清醒的认识,比起那些想方设法为高房价辩护的专家学者来,老潘的确有其可爱之处。
也有博客文章指出,潘石屹是房地产界典型的保守主义者。潘石屹的谨慎、保守本没有错,错的是这个市场,有时候它基本就是疯狂。
任志强:今后房价还要涨
当然,并非所有房地产商都看空楼市,华远集团总裁任志强就是其中一位。任志强近日在接受媒体采访时表示,明年上半年楼市供不应求的局面会继续恶化,供不应求带来的就是房价的上涨。
而在一篇博客文章中,任志强更是直接指责某媒体,从头到尾都是不要让民众购房,结果在持币待购中,让本来还能购买一套住房的银子到年底就只能买一间厕所了。文章还认为,正是媒体对特殊高价房的宣传让社会和民众产生了误解,以为市场中的所有房价都会涨到汤臣一品的水平,反而让更多的民众产生了投资和抢房子的动机,让市场中的价格波动加大。
对此,有网友表示,任志强要说房价要降,那才是稀奇事。因为将对他没好处。只有忽悠房价会涨,才会有更多的人买房,房价才涨。
署名岁寒的博客文章指出,媒体并没有错,错的是不可理喻的高房价,错的是10年房地产政策,错的是招拍挂制度。
但也有网民认为,任志强说得对。网民表示,以前上某些专家的当,没买房,财富一直在缩水。4年前听了任总的,现在已经有N套房产。
2010年中国经济增长指标超额完成基本无忧，现在的关键是结构调整问题，这已成为下一步经济发展的主要矛盾。燕京华侨 (论坛 新闻)大学校长华生在2010中国经济展望高峰论坛上发表演讲时称，为解决城乡发展失调问题，国家应下大力气进行城市规划并调整房地产市场，在城区多建小面积房，对城区大户型及多套住房征收消费税，把房价收入比降下来。对于明年的资本市场，华生认为极有可能出现虎头蛇尾的震荡巩固调整的过程，待未来经济增长方式转变后，则有望迎来大规模的爆发性增长。
2010年是十一五规划的最后一年，GDP增长的目标已经提前完成，然而，国内消费不足、部分行业产能过剩等问题依然存在，经济增长方式转变还没有实现。面对下一步十二五规划的整体布局，如何进行结构调整将是我们最大的挑战。华生认为，中国目前最大的结构问题就是城乡发展失调问题，城市化的畸形发展不但导致了我国积累与消费结构、收入分配结构、地区发展结构、产业发展结构不匹配等一系列问题，并直接造成我国房地产市场的巨大泡沫，亟需进行重大变革。
对于目前流行的中国城市化进程推高了房价的说法，华生明确表示，目前的房价飙升与城市化没有关系。城市化是指伴随着工业化发展，农村居民不断转入城市，成为永久性城市市民。但反观我们所谓的城市化，现在城市的房子有多少是农民买得起的，即使是少量的经济适用房和廉租房也都不是为农民考虑的。大量的农民工只不过是促进城市发展的匆匆过客而已，根本谈不上从此在打工的城市里安居乐业。华生认为，目前我们已经走上了一条畸形发展的城市化道路，在这种情况下，房地产价格的继续飙升已经失去它在经济上的合理性，房地产市场面临着像当年股市中股权分置改革一般的重大变革。
对房地产调控问题，华生认为无论是从政策取向，还是制度设计上都应该作出重大的转变，理想的政策取向是对城市房地产价格实行长期温和的熊市调整；另外，如果在税收政策上对投资所得收税，包括对城区内豪华户型、大户型以及两套以上住房征收消费税，房价收入比回落立即就可以预期。而国内现行的调节措施，诸如开发商购地首付款不得低于50%、提高二手房交易税费等措施基本都是隔靴搔痒、隔山打牛，非常不得力。
此外，城市本身的科学规划也将有利于房地产价格的平衡。从西方发达国家的经验来看，由于城区居住的大多是普通收入人群，而豪华型住房几乎全建在郊区，所以市区房价从整体上不可能太高。华生建议我国在未来的城市规划中，无论是大城市还是中小城市都应参考这样的思路，在城区多建小面积房，这或将成为解决城市居民住房的关键之一。
华生同时强调，调控房地产是从国家利益出发，从大多数人利益出发的重要举措，因为只有房价收入比降下来了，房地产市场的大规模发展才有可能。房地产业在今后三十年都将是中国的支柱产业，但前提是低价，对此，国家一定要下决心去调整。华生说。
在上周六举办的南京地区银行理财高峰论坛上，来自南京各大银行的理财专家与相关学者汇聚一堂，围绕后危机时期的银行理财发展展开讨论。中央智囊机构专家、著名经济学家王小广表示，目前楼市虽不太健康，但由于明年继续实行适度宽松货币政策，房价再涨两三成问题不大。
中国经济增长将有所延缓
著名经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广是中央智囊机构专家，他认为，目前中国经济的复苏是政策刺激造成的，不是市场自身的复苏，未来几年中国经济增长的势头会好转，但不会出现V形式加速上涨的局面。有可能出现W形，即短期看好，中期看淡，长期谨慎乐观。
王小广说，目前来看外部环境很难改善到2000年每年20%-30%增长的水平。而中国是一个依赖出口的国家，外汇减少会很大程度制约增长，外需不足很难支持中国目前的增长轨道。过去的模式没有办法继续下去，而中国新的增长点又缺乏竞争力。另外，内需不足问题也越来越突出。内需的潜力点不是没有，但阻碍因素更大，例如中国目前收入差距逐步拉大，房地产市场开发过度等问题。另一方面，中国这次调整不仅仅是金融危机，主要是自身结构的调整。这种调整早在07年4季度就已经进行。两方面的因素延缓了中国经济的快速增长，这种状态可能会持续至2012年。
明年房价再涨20%-30%
王小广表示，过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子，房价的上涨显然是不健康的。但是，我并不看跌明年的房价，明年再涨20%-30%一点没有问题。他解释说，目前决定房价的唯一因素就是货币，09年一年的信贷就达到了9.5万亿，相当于过去四年的信贷投放总量，其中有4万亿进入到楼市，房价不涨才怪。而明年计划的信贷投放是7.5万亿，还是很宽松的，所以房价还得涨。
王小广认为中国房地产是由货币和投机主导推动的畸形市场，必须调整才能实现房地产业真正增长。他给出了两个前提：真正地做到适度的货币政策；对房地产产业政策做调整。最近房市调整是假调，真正的调整可能在2011、2012年，那时房地产市场的泡沫可能会破灭。
中央财经大学中国银行业研究中心郭田勇教授表示，政府要运用适当手段，控制房地产可能带来的泡沫。房地产有别于股市，存在一定的刚性需求。因此政府调控手段受限，只能通过调整房地产市场需求，调结构不大可行。
中国不会爆发严重通胀
王小广表示，今年中国股市的上涨还是很健康的，没有太多的泡沫。最近越南、印度爆发了严重通货膨胀，中国不会像他们那样，因为越南、印度的经济还处在中国上世纪90年代水平，物资短缺，而中国现在是生产过剩，产品供大于求，不会有严重通货膨胀。
现在的很多理财产品过于复杂，有的连我都看不懂。南京大学工程管理学院院长、金融工程研究中心主任李心丹在谈到当下理财市场的产品时这样表示，目前的理财产品的复杂化导致了风险收益的错配或产品与客户的错配，购买者在购买的同时要认清它的业务范围，不要盲目地信任银行。
李心丹还表示，现在大多数理财产品的风险评估只是走过场，缺少统一标准，不要只听人家说上涨5%能赚多少多少，也要注意万一下跌5%亏损的金额是不是在自己的承受范围。
在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场V型反转。从年初的试探性抄底，到年中的放量大涨，再到年底的恐慌性抢购，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由去库存转变为挤泡沫。临近年底，决策层开始出手遏制楼市过热。
作为国民经济的重要引擎之一，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2009年，全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一强；房地产开发投资额预计达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%；在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。
业内专家分析，房地产对启动内需的正面影响巨大，而正在生成的泡沫将摒弃真实需求，并可能导致房地产引擎熄火。因此，中央经济工作会议后，地产调控取向定调为平衡供给：一方面增加普通商品房供应，推进保障房建设；另一方面抑制楼市投机，遏制房价过快上涨。随着房地产投资和新开工量的持续增加，楼市有望逐步走向供求平衡。
开发投资持续回升
今年初，高库存曾给房地产市场带来沉重压力，由此开发商投资和开工普遍低迷；新增供应跟不上，同时需求集中释放；在库存消化接近尾声时，房价开始大幅上涨。不过，从今年5月份开始，行业景气逐步向好，开发投资持续回升。中国房地产业协会副会长朱中一对中国证券报记者表示。
主要城市库存房源消化于五六月间基本接近尾声，房地产开发投资和新开工数据呈现逐步回暖趋势。其中，土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积等先行指标的降幅逐月收窄；房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。
统计数据显示，今年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。其中，11月当月的新开工面积达1.62亿平方米，较10月环比增长98.73%。从8月份开始，新开工面积连续上升。其中，8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。
一些券商的最新房地产行业策略预计，2010年，新房供给将前紧后松。房地产项目开工后，一般在6-9个月内形成市场供应。从明年3月份开始，新房供给将增加，5月可能形成供给小高峰。持续紧张的库存将促使开发商在未来半年内维持较高的开工规模；明年下半年，供给有望明显上升，房价涨幅也将趋缓。
需求释放料将放缓
房地产市场处于上升趋势中，供不应求是一种常态，但这并不意味着楼市会持续繁荣。今年以来，楼市成交大幅放量提前释放了未来部分需求，加之房价上涨过快，预计2010年楼市销量将出现较为明显调整。一位资深地产人士认为。
1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。
与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。目前，重点城市楼市依然高温不退。
北京大学房地产研究所所长陈国强指出，2009年楼市价量大涨，大部分需求已经提前透支。他预计，今后楼市可能会进入休整阶段。行业自身有内在调整要求，加之政策微调的因素，明年上半年，特别是一季度，房地产市场成交量将萎缩。
业内认为，今年销售火爆，既是对2008年被压抑需求的释放，也是对2010年需求的透支。2010年楼市销售量下滑或难避免。第一创业最新报告预测，2010年，全国新房销售面积与销售额分别同比下滑15.1%和4.4%，其中一线城市销售面积下滑27%，销售额下降8%。
调控政策有保有压
中央经济工作会议后，房地产调控政策密集出台。12月14日，国务院要求采取综合手段遏制部分城市房价过快上涨的势头。其中包括继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。显然，今后的房地产调控不会一刀切，差异化定向调控将成为主要手段。
北京大学陈国强认为，房地产调控政策将采取有保有压，区别对待的方式，二套房贷收紧将是必然。与此同时，中央要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，这表明普通住宅、自住性消费仍将受到扶持。房地产政策仍属温和调整，行业整体趋势仍向好。
中国高策地产顾问机构董事长李国平分析，政府对房地产的调控将是有扬有抑的双重目标：一方面，希望通过增加普通商品房的供应以及鼓励自住和改善型需求来促进行业持续景气，保障巨大的开复工建设量，带动上下游相关产业的发展；另一方面，政府也将通过抑制投机性行为来压制涨幅过大、过快的房价，高房价不仅会给银行房贷带来潜在风险，更重要的是会不断挤出中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。（.信.息.时.报）
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