京沪深房贷收紧调查：暂停放贷春节后开闸成共识？
房贷收紧来得如此突然。自本报上周五报道成都一家银行取消首套房贷利率7折优惠，最低8.5折的消息后，南京等地也纷纷传出银行收紧房贷甚至是暂停房贷放款的消息。记者近日在北京、上海、深圳的调查结果显示，首套房贷收紧已是大多数银行的做法，也有部分银行延迟发放贷款，甚至是停止房贷发放。不过，从上海和深圳银行人士透露的情况来看，不排除春节后房贷重新开闸的可能。
北京贷款延迟发放首套房贷现收紧
近日，许多城市的多家银行叫停房贷放款的消息流传于坊间，银行个人房贷利率优惠及发放情况再度引发市场聚焦。
记者就此事走访咨询北京多家银行后发现，大部分银行仍接受客户的房贷申请，审批过程与发放贷款的时间却被延长，正在审批的贷款要等到次月、甚至三月份才能将贷款发放到客户手中。
申请仍受理贷款延迟发放
当记者以贷款购房者身份向多家银行进行咨询时，各房贷业务经理均表示，该行并未停止受理个人房贷业务，但由于一些复杂的因素，审批程序会有所收紧，本月的贷款发放可能将递延至今后两三个月。
工行某支行个贷中心负责人向记者表示，准备发放的款贷将仍按制定好的计划陆续贷给客户，同时，他指出，如果有新的客户申请房贷，银行在选择受理的前提下，对审批过程和贷款发放都进行了减速。
建行丰台区某支行个贷业务经理则明确告诉记者，现在申请房贷，月内并不能保证能否获批，就算审批通过了，也要等到下个月甚至二月之后才能发放贷款，在月内拿到贷款资金是不可能的。
中行北京分行个贷部门相关人士出表示，因客户资信程度相异，以及审核标准不同，该行并不能保证明确的放贷日期，现在标准更加严格，如果达不到各方面的审核要求，半年拿不到贷款都很正常。
某股份制商业银行多年从事个贷业务的负责人在接受记者采访时表示，银行在办理客户房贷业务时，出于控制风险资产规模的目的，从受理到审批再到发放都明显谨慎，这一系列过程目前至少需要20天。
该负责人指出，去年年底，由于各家银行为争取今年房贷业务的开门红而大力储备客户，致使元旦过后银行大举开闸放贷。现在的情况很特殊，政策上一直在调控，加上贷款额度方面的限制，审核程序上也就更加严格。
部分银行收紧首套房贷
在记者调查的多家银行中，尽管一些银行坚持称该行首套房贷利率7折优惠仍在执行，但部分银行首套房利率调高的规定更能触动内业人士那根绷紧的心弦。
首套房很久都没有做过利率7折优惠了。建行个贷业务经理向记者表示，该行现在规定，购买首套住房，原先的利率7折利率优惠已经调至8.5折。除非购买首套房时首付比例达到4成，这样能考虑享受到利率7折的优惠。
同时，该业务经理指出，该行二套房贷在严格执行首付四成的前提下，利率优惠在8折~8.5折之间，同时审核方面也将会更加严格。
工行某支行个贷中心负责人则告诉记者，前两天总行刚下发通知，要求针对客户不同的风险情况，对房贷执行差别化对待，但具体规定还没有完全定论，要等待相关细则进一台出台。
中信银行总行个贷部门相关人士向记者表示，该行首套房和二套房的利率都可以低至7折优惠，只是成数有所不同。我们就是按照这个标准往上报的，但能不能批下来还不一定，所以不便做任何承诺。
国家开发银行金融研发中心高级经济师吴志峰表示，部分银行房贷政策的调整与银行调控信贷总量不无关系，银行的这些调整主要还是为了调控年初信贷增速过快的现象。揭贷款作为银行较优质的业务之一，在资产风险累积时银行也该有所控制，进行适当的收缩调整，但是信贷不可能大幅收紧。
深圳大行收紧贷款已有银行停贷
现在购买第二套房，首付可以给两成，享受基准利率下浮的优惠吗？深圳的陈女士满是疑惑。在信贷收紧信号频频闪现时，在深圳不少希望购房者跟陈女士一样，也希望在政策真正明朗前坐上末班车。不过这几天，已经有多家银行在房贷优惠问题上对陈女士说不了。
大行收紧力度大
继北京、南京、成都等地银行收紧房贷后，深圳地区的银行也有动作，二套房贷没有优惠了，而一套房的贷款申请也难以批下来；更有一国有大行信贷员表示，目前该行基本上停了房贷发放。
不要说二套房了，现在连一套房也很难拿到贷款了。1月25日，一国有大行深圳某支行的信贷员林先生告诉记者。他坦言，现在银行不愿意放出贷款。虽然国11条的出台，让深圳当地银行有收紧房贷发放的趋势。
事实上，仅在10多天前，深圳多数银行在二套房贷上也会钻空子让客户享受首付两成，贷款利率打7折的优惠。但上述信贷员告诉记者，目前如果是二套房贷，4成首付是必然的，利率则不敢轻易承诺客户，可能会按标准利率下浮15%~20%，7折利率优惠目前几乎销声匿迹了。他告诉记者，在该行申请个人按揭贷款，目前基本上是不会批下来的。
另一国有大行的信贷部人士黄先生则对记者表示，该行目前还可发放房贷，但是具体的首付和利率还要看客户的具体资信情况。他还透露，现在在发放个人房屋贷款上，银行面临着政策压力。
根据记者调查，国有大行在房贷上面承受着不少压力，而股份制银行也不例外。深圳当地一股份制银行的信贷员朱先生告诉记者，现在该行仍可对客户发放房贷，但是他坦言，现在银行的信贷很紧张，由于利率等已经取消优惠，现在买房对客户而言是不划算的。他告诉记者，在该行申请一套房贷款，首付必须付4成，利率不能打7折，只能下浮10%左右。
据记者了解，目前四大行在深圳的分支机构对房贷的收紧力度要大于股份制银行，而一些城商行则成了现在需要申请贷款的购房者的最后选择。
或春节后再度开闸
信贷紧张已经成了业内共识。
上述信贷员林先生对记者表示，现在在该行申请一套房贷款，首付最低两成也很难实现。他表示，该行总行在1月21号下发了相关文件，政策逐渐明朗化，空子已经很难钻了。他告诉记者，现在是银行不愿意放款。
然而，房贷一直以来都是银行看好的业务之一，这块业务资本金消耗少，收益高且风险小，银行怎么会轻易放弃？信贷员的回答似乎折射出银行对房贷难以割舍的心态。信贷员建议客户春节过后再来咨询，也许到时银行政策会有所松动。如此看来，在今后一个月内，银行或许都会拧紧信贷出口。
对于收紧或暂停个人房贷发放的原因，很多人认为是由于本月上半月放贷过快，贷款额度提早用完。有银行业分析师告诉记者，由于此前有消息指有3家银行因房贷过猛而被罚，现在银行都在观望阶段。
上海首套房首付两成利率7折基本无望
尽管当前成交量已经明显下降，但沪上银行对个人按揭贷款的门槛却在提高。记者1月25日对沪上多家银行个人按揭贷款业务进行调查后发现，沪上银行正纷纷收紧个人按揭贷款，即便购房者是首次置业，要享受首付两成、利率七折这一优惠措施已基本无望。
沪上银行抬高首付比例
目前，在我们银行申请首套房贷款，首付必须在3成以上。沪上一股份制银行个贷部资深经理25日对记者表示，在首付3成的基础上，购房者仍可享受7折贷款利率；但首套房首付两成目前暂停实行。
该个贷部经理同时表示：我们行二套房按揭利率相对宽松，首付四成，贷款利率可以7折；同时，我们行针对按揭购房者推出优惠措施，比如，购房者在我行贷款100万，如果此后该购房者在我行存入50万，该笔存款可以享受贷款利率。
另外，我们行目前对贷款发放卡得非常紧。该人士表示，预计春节后情况会好一些。
另一家在沪个贷业务占比较大的股份制银行个贷部人士对记者表示，首次置业的购房者在我行申请按揭贷款，如果购买的是普通住房且资质较好，可以享受首付两成、利率7折；但如果购买的是非普通住房，必须首付3成，但利率仍可7折。
对于二套房贷，我行首付是4成以上，利率7.5折。该个贷部人士表示，由于目前成交量比较小，我们行对个人按揭贷款的发放还是很及时的。
而沪上一家国有大行个贷部经理表示：我行首套房可以首付两成，但如果要享受7折利率，首付比例必须在4成以上。
如果是二套房，首付在4成以上，贷款利率则参考购房者第一套房的利率标准，进行适当的上浮。该国有大行个贷部经理指出，目前我行个人按揭贷款仍可以正常发出。
该国有大行个贷部经理还指出：可能确实有银行目前暂停发放个人按揭贷款，但这也主要是基于当月的考核，到下个月仍可发放个人按揭贷款。
或酝酿更激烈竞争
目前不管一套房还是二套房，沪上银行普遍严格控制首付比例，同时对贷款利率进行浮动，主要是考虑到对风险控制。沪上最大的房贷中介机构华燕置业总裁胡炯25日对《每日经济新闻》表示。
胡炯指出，目前银行收紧个人房贷政策，一方面是监管层对银行新增信贷限制较紧，另一方面是市场成交量比较惨淡，加上银行加大对个贷按揭业务的风险防范，政策收紧难以避免。
记者在采访中发现，多家沪上银行今年的贷款指标即将出台。
总行对我们的今年指标以及具体的房贷政策细则，预计这几天就会出来。一股份制银行个贷部人士指出，在总行通知下达后，我们才会进一步开展房贷业务。
目前我们尚未出台全年指标，但1月份的指标已经下达。一国有大行信贷部经理指出，由于去年12月份积聚的信贷在1月份释放出来，因此，1月份的指标完成情况还可以，但1月份新增个贷业务很少。
今年的市场格局已经很明显。胡炯指出，今年楼市成交量的下降是必然的，因此，各大银行必须在缩小了的市场上抢夺蛋糕。
银行不会将市场拱手让出。胡炯认为，因此，每家银行都会针对自身的优势推出有竞争力的按揭产品，预计今年的竞争远比去年激烈。
预计春节后，各大银行都会推出各具优势的个贷产品，以抢占市场份额。但胡炯同时指出，由于沪上银行同业公会此前出台自律公约，对银行个贷业务行为进行约束和规范，因此，虽然竞争会更激烈，但竞争也会更有序，银行会在控制风险以及合规经营的前提下，采取各种手段提升自己产品的附加值。
惠誉：短期内开发贷款违约风险不大
通胀来袭政策收紧，楼市前景多了一丝扑朔迷离的气氛。惠誉国际评级董事胡伟恩日前在上海接受《每日经济新闻》专访时指出，在全国市场范围内，上海房地产市场，尤其是高端房产市场未来很有可能在4~6个月时间段内出现较为剧烈的价格波动，房价或有10%~15%的下跌空间。但在未来6~9个月内，开发商贷款违约风险不大，不会出现2008年初时的危险。
长期看仍看好楼市
NBD:频繁调控下，请问您对于楼市未来价格趋势做何判断？
胡伟恩：从住宅平均价格看，各个地区的价格区别很大。但从全国范围内看，中端市场还是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大学生可以承担起这部分市场的价格，因此整体而言2010年前6个月除非美国突然加息，不然价格走势仍将保持平稳，北京、广州这些城市价格波幅预计在5个百分点左右，但是上海会面临更大压力，尤其是高端市场很可能在4~6个月时间内，价格下跌10%~15%。目前成交量在上海已经有缓慢下降的趋势，全国范围内平均成交量还保持平稳。
往后看的话，预计今年最后一个季度以及明年上半年，楼市气氛就会比较冷。但是如果看3~5年，我们依然看好楼市，原因很简单，中国的刚性需求真的很强，从政府角度看，也需要保护住宅市场的平稳增长。
开发商没有降价迫切性
NBD:根据你们的调查研究，房地产商目前的流动性现状如何？是否会出现降价的迫切性？
胡伟恩：去年出现很多地王，但民营开发商参与的并不多，民营开发商现在的资本结构和流动性还是比较稳定的。从2008年下半年到2009年上半年，民营开发商购买新地、增加土地储备还是非常保守。虽然买地的政策会收紧，但是开发商无需一次性付清，完全有能力管理好现金流，每年七八十亿的土地款对于全国性的开发商来说还贷并没有太大压力，因此开发商并没有大幅降价的迫切性。
NBD:您怎样评价去年和房地产相关的银行贷款的偿付能力？
胡伟恩：我不觉得银行的开发贷款会出现太大问题。尤其在国内排位前20%的开发商，贷款不会有风险，那些排名后几位的开发商会有不确定性，零星的公司倒闭事件可能也会发生。但整体而言去年卖方市场是非常好的，排名靠前的公司都成了各大银行争抢的客户。此外，我们从开发商处了解到，他们今年获得的授信额度可能只用了一部分，如此它们手上既有现金、又有没用完的额度，弹性就比较好。
因此，在未来6~9个月内，开发商贷款违约风险不大，不会出现2008年初时的危险。最让人担心的情况是贷款放出去以后楼市立即出现下调，但2009年是一个量价齐升的市场，因此这部分违约风险不大。
上海高端市场存在泡沫风险
NBD:根据香港的经验，内地的房地产市场是否存在泡沫？
胡伟恩：一线城市、高端市场泡沫的危险性是存在的。可是二三线城市老百姓自住的中高端市场危险不大，因为这部分市场的供应在中国是有空间的。不像香港、日本可能供应本身就有偏紧张的问题。而且发生泡沫破裂的城市一般以服务性行业、金融行业为主导、投资者聚集，在内地唯一可能发生这一情况的就是上海的高端市场。
一般而言判断市场是否出现很大的泡沫，你只需要问问身边的同事和朋友，如果每个人手里都在同一时间拥有两套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，当年香港在1996、1997年就是如此。 （.每.日.经.济.新.闻）
紧缩政策阴影弥漫A股市场
央行上调准备金率等一系列动作，让市场产生了货币政策趋向收紧的忧虑，投资者有几大担心：未来经济增长动力越大，紧缩政策的力度会否越大，并进而影响部分上市公司业绩增长；实体经济越是向好，过剩流动性逃离A股的意愿是不是就越强……这注定今年A股会经受更多的宽幅震荡。
跨入2010年，央行向市场发出了政策紧缩的一系列信号，先是出人意料地提高3个月期票据发行利率，继而是上调准备金率以及紧缩银行信贷等。这一连串动作都让市场猜测中国的货币政策取向是否已发生实质性转向。由此，引发了A股市场的巨幅震荡，甚至还让全球股市的神经紧张不已。
那么，眼下市场恐惧什么？担忧什么？在笔者看来，官方的一系列动作让市场心存三大忧虑或恐惧。
其一，经济增长形势越好，政策紧缩的力度就越大。这个让A股市场非常忧虑。有观点认为，上调存款准备金率就是宽松货币政策转向的一个重大信号。 而政策收紧的预演早已开始。当去年二季度GDP同比增长7.1%时，央行就开始收缩银行信贷，从去年下半年月度银行体系新增信贷比上半年大幅下降中可见一斑。同样，在日前国家统计局公布2009年GDP同比增长8.7%信息之前，央行又开始提高3个月期票据发行利率，并适时上调了存款准备金率。这些都说明，央行已意识到，保增长目标实现之后，防通胀已成为今年宏观调控的重要目标之一，特别是要控制好物价。而政策调整的又一个目标就是要抑制资产价格泡沫。
现在，市场特别担忧的是，按照目前的经济增长惯性，今年经济增长速度很可能还会加快，这意味着政策收紧的力度还将加大。再考虑到CPI和PPI存在着突发性上涨的可能性，这次中国似乎很难从容地实施紧缩政策。从这个角度分析，后续收紧动作对A股市场的震荡影响将远超以往任何时候。而其力度、时间、方式等是否缺乏预见性或超出市场预期，这一切都将成为影响市场大幅波动的不确定性因素。
其二，过剩流动性流动与实体经济走势之间相互背离的中国式特征昭示，实体经济越是向好，过剩流动性就越有可能流出A股市场。
实体经济转好将有助于提升上市公司的经营业绩，提升A股市场的整体估值水平。但是，实体经济的逐渐转好，也意味着实体经济的盈利空间将大幅增加，流动性由此将可能会逐渐回流到实体经济之中。也就是说，流动性将会逐渐流出A股市场。
与此同时，货币政策的调整，也预示了A股市场中过剩流动性的基本格局已发生变化，资金从A股市场中流出的意愿将逐渐增强。当然，A股市场中流动性退出的主动性选择，还要看A股市场本身的一些变化，如市场供求、政策变化等因素，这些因素是否会导致A股市场中资金的持续流入已转为流出。
从目前来看，影响A股市场波动的诸多因素仍处于胶着状态，特别是融资融券和股指期货等对市场的影响究竟如何现在还很难判断，但鉴于当下A股股指仍处于合理估值区间（以沪深300指数为准），故过剩流动性至少目前还不会持续流出A股市场。
不过，市场仍然对货币政策心存担忧，过剩流动性势将会持续流出A股市场，当下A股市场已处于牛熊分界线上下拉锯与挣扎之中。据此，过剩流动性何时流出、流出规模怎样，这些不确定性导致未来将更加难以预见A股市场的宽幅震荡。
其三，货币收紧措施若实施，如上调存款准备金率等，会阻碍上市公司的未来盈利增长。
事实上，货币政策收紧对部分行业的不利影响是显而易见的。例如，对房地产业会产生重大影响，由此也会对其关联行业如有色金属、钢铁、水泥等经营业绩产生不利影响。同样，当市场对这些行业的预期发生变化后，这些行业的相关上市公司在股市中的再融资能力也将显著下降。由此，货币政策最终将影响到它们的生产扩张及其盈利增长。当然，目前紧缩预期的心理影响要远大于实际的业绩影响。
这样，政策紧缩的信号发出，不仅会引发市场筹码的重新组合，而且也会影响当下A股股指的宽幅震荡。
由此可见，货币政策收紧预期已催生出市场的三大忧虑，这也注定了今年A股市场将面临更多的不确定性，会经受更多的宽幅震荡。A股是否会遭遇熊市的突袭，这个问题已经摆在我们面前。（.上.证 .乐.嘉.春）
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