各大知名代理行的2009全年物业投资报告近日先后出炉,披露了去年第四季度外资出售旗下中国物业突然猛增,接盘方则以国内买家为主;但是,国务院最新的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知却明确,有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防止境外"热钱"冲击中国市场。
　　这是否矛盾？
　　"他们在出售,但不是在退出,而是为了更庞大的进入。"1月19日,在国内外投资界精英云集的第十届瑞银大中华研讨会上,瑞银香港/中国房地产研究部副董事分析师李建杰的观点代表众多业内人士的判断,"外资出售的一般是前几年买入的住宅及部分办公物业。恰恰相反,2010年外资将掀起对中国物业新一轮的投资热潮,目标很可能是一直被低估的商业物业。"
　　据权威知情人士透露,长期有大量外资驻港,规模维持在3000亿港币左右,圣诞期间,囤积香港的各类外资达到了近期的最高峰--约5000亿港币,资本的主要目的地就是内地的房地产市场。
　　"他们在卖但不是在退出"
　　上海的物业投资市场,永远是国内外主力资金进出的重要风向标。
　　"外资卖家和国内买家成为市场的最基本特征。"一位代理行的资深投资部人士向本报透露。
　　据第一太平戴维斯提供的统计材料,2009年上半年上海仅两笔大单投资案例（本地个人买家2.65亿元购入城市公寓项目、陆家嘴(600663)集团16亿元购入浦项商务广场）,下半年市场突然发力:SOHO中国24.5亿元买下东海广场、天安中国7.55亿元购入中房森林别墅和10亿元买下上海网球俱乐部公寓、中银香港7.35亿元买下大宁国际商业广场、CIS4.2亿元购入四季坊。
　　统计数据显示,2009年上海大宗物业交易的金额上下半年相差悬殊,一季度至四季度分别为4亿美元、5亿美元、18亿美元、15亿美元。
　　2009年上海大宗房地产收购总额达256亿元,较2008年上涨42%。仲量联行上海投资部总监韩瑞杰认为,2009年投资市场的三大主题是:国内买家、自用客户以及办公楼。国内买家在2009年的成交总额中占到88%,成为市场的绝对主导。许多国内买家都是自用客户,所购入的物业将作为自用办公空间。
　　"表面上看,2009年的物业投资市场,国内公司表现尤为活跃,成为买方主力,而外资公司频频退出。"第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨指出,但外资不会就此退出。
　　关注外资买卖物业的细节可以发现,外资对中国房地产投资的基调始终未变,但投资的具体物业类型悄然演变,从最初的整体收购办公类物业,到大批量购入高档住宅,如今这两类物业已逐渐成为2009年外资出售的主力,尤其是住宅类物业高点抛售的迹象明显,国内大宗商业零售物业已成为外资新的目标。
　　价值洼地
　　数据显示,核心城市的商业零售物业租金已企稳。以上海中心商圈为例,租金上半年下降7.8%,但下半年下跌幅度为0,上海仍然是零售商进入中国的首要选择,仍有不少零售商新店落户。
　　仲量联行上海商铺部总监唐汝舜指出,随着经济形势的逐渐好转以及世博会的临近,越来越多的零售商在上海市场积极寻找优质商铺,成熟的商铺物业更加一铺难求。租金将进一步上升,而市场空置率将保持低位。
　　不过,在资本眼中,不管是当年的办公楼、高档住宅还是如今的商业物业,都只是实现资本增值的一种工具,长远的人民币升值才是长期投资的风向标。
　　王震宇坦言,今年人民币升值压力再次增加,人民币升值预期再度强烈将成为影响2010年投资市场的重要因素。"金融危机尚未完全过去,投资仍需谨慎。中国市场始终是国际资本可选的为数不多相对安全的避风港。目前中国政府调控政策针对的是住宅市场,商业地产市场恰恰体现机会。"
　　作为另一股重要力量的港资,也开始加快在商业领域的投资步伐。1月15日,香港地产巨头新鸿基正式落子苏州,开建占地面积超过2万平方米的苏州工业园湖东CBD苏州第一高楼大型综合商业项目。
　　限外政策或将提前来临
　　"外资即将重回市场。"仲量联行的研究报告指出。这已逐步成为业内共识。
　　但是,鉴于每次外资对中国房地产的投资潮,伴随着资本大规模流入的市场泡沫,都将对市场形成巨大影响,已经引起有关部门重视。
　　"限外的压力正在增大,2010年重提限外的可能性很大。"王震宇透露,早在2009年底时,国家外管局已经开始有所动作,这也是近期国务院关于房地产调控的重要措施中侧重提及防止海外热钱冲击的前兆。
　　新一轮已出的调控政策中,已流露出对外资的针对性遏制。其中包括"向境外投资方出售国内资产征税（国税函[2009]698号）"、"土地受让人首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%（财综[2009]74号）",都将直接或间接对外资的投资举动产生影响。
　　"种种迹象表明,今年新一轮限外相关具体政策的出台很可能比2007年的时间点更早。"王震宇推测,但政策力度未必一定有明显提升,主要在于此轮海外热钱本身受经济危机影响,未必有2007年时疯狂。
　　尽管瑞银对中国楼市最新的判断是"中性但不悲观,目前没有泡沫",但已经开始提示风险,若新一轮海外热钱对中国楼市的冲击不能被控制在可接受范围内,国际投行的判断或许不得不提醒投资者正视泡沫的存在。（.21.世.纪.经.济.报.道　.田.新.杰）