二套房贷首付比例仍为40％

　　近日有媒体报道称，有关部门已制定调控政策，将把居民购买第二套商品住房的首付款比例从目前的40％提高到50％，以遏制房地产市场增长过快的势头。但此传闻一出，立刻就引起市场极大反响，并且有多位管理层人士、银行人士出面辟谣，否认将提高二套房首付比例。而上周末，国务院正式下发通知，明确二套房贷款首付比例不得低于40％，这无疑让房地产市场吃了一颗定心丸。

　　厦门证券分析师陈云川在接受记者采访时认为，二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低，一直是楼市政策的风向标。此前近10个月的楼市繁荣与二套房贷政策变化密切相关，如果二套房贷首付比例提高至50％，势必挤压楼市泡沫。整体来看，尽管年前中央曾密集发布对调控高房价的政策，但是从当前国务院仍然规定二套房贷首付比例不低于40％的政策来看，管理层还是顾及了中国经济复苏后要进一步巩固的经济面。

　　陈云川认为，实际上，如果严格执行二套房贷款首付比例为40％的政策，目前房产市场或许还不会像现在这样火爆。因为40％的二套房首付比例已经是较为充分地考虑了家庭收入结构、比例后所制定的政策，只不过之前各地方以当地情况自身制定，产生了10％上下的浮动空间，因此这才让一些炒房的人钻了空子，在一定程度上反而刺激了房产市场的需求，进而促动房价上涨。

　　长城证券分析师胡杨在接受记者采访时也认为，前期传闻二套房贷的首付比例上调的可能性不大，目前国务院发出正式通知也正好说明了这一点。值得注意的是，在国务院发布的通知中明确要求严格执行首付比例及利率，因此在房产市场经历了“恐慌期”之后，短期内严格执行40％二套贷款首付比例的执行力度或许会加强，进而打压高房价现象，不过中长期来看，这种严格执行的力度还有待观察，毕竟从以往房产市场的运行格局来看，二套房贷款利率是呈现出“上有政策，下有对策”的局面。

　　另外，也有银行人士表示，虽然目前银行依然有房贷自主拟定利率空间，但由于监管措施的严格，再加之今年政策已经明确要严格执行40％二套房贷款首付比例，因此今年各家银行对二套房贷的整体要求将进一步严格，同时各家银行房贷利率差异也可能进一步拉大。

　　执行力度是关键

　　据了解，2007年9月央行联合多部委发布了有关二套房贷的政策，明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，房贷首付比例提高至40％、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。商业用房贷款的首付款比例不得低于50％，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率1.1倍。

　　尽管二套房贷的政策出台已久，但以往几年来执行的情况并不理想。不少银行变相规避二套房贷的政策，并没有做到严格执行。信达证券分析师梁浩告诉记者，控制二套房的需求增长是抑制高房价的政策意向，但是如何规范、鉴定二套房仍然是个老大难问题。毕竟绝大部分的第一套房都是以自住性购房需求为主的，所以从鼓励居民购买自住型住房的角度来看，无论房地产有无泡沫，鼓励居民第一套购房的政策是不能动的。这样无疑就给了购买二套房的个人机会，因此要想严格执行二套房贷款首付比例难度较大。

　　但是从银行方面来的数据显示，随着楼市日渐火爆，房价的飙升和成交量的屡创新高，已经让商业银行开始重新评估房地产市场可能引发的信贷风险，银行已经开始未雨绸缪，对房贷利率做了调整。从去年底以来，各大商业银行对于二套房按揭已经明显“捂紧”钱袋。从北京地区的情况看，多家银行已经严格执行首付比例4成和执行基准利率的1.1倍为客户申请二套房贷款。也有一些银行在利率上存在一定程度的放松，比照基准利率执行二套房贷款。对此，梁浩认为，年末银行对二套房按揭“捂紧”是由于去年银行的贷款额度已经达标，甚至饱和，但是今年又是银行信贷新一年的起点，银行能否严格执行还是要看政策的执行力度。

　　西南证券（600369）行业分析师肖剑在研究报告中认为，只要能将该执行的政策坚决执行，相信对于打击投资、投机性购房还是能够起到一定的约束作用。二套房贷政策是房地产调控政策中最重要、见效最快的手段，对抑制投资投机性购房的作用最明显。但鉴于执行力度的持续性，因此给予房地产“中性”评级。