文/北京进深 徐迪

海淀楼市近期可以用“沸腾”二字形容。

功德寺双子+永丰南的颐海澐颂本月集中开盘，和樾望雲更是以5天完成六成房源的网签速度，刷新北京楼市纪录。

开盘有官宣销售数据，随后会陆续转化成网签数据。转化率过低，免不了被质疑“注水”。

当然，转化时长也是一个维度，选房之后，签约速度越快，说明购房者购买意愿坚决。

和樾望雲再一次证实了，网签数据不存在技术性延时，没有网签数据，只能说明客户没签约付款。

看一下海淀四大新盘的网签转化情况：

1、保利建工嘉华天珺

1月13日开盘，官方口径售出322套，销售金额约31.66亿元；

截至3月27日，网签127套，金额总计10.95亿元。

成交均价8.6万/㎡，约为指导价96折。

网签套数转化率39%。

2、海开颐海澐颂

3月16日开盘，官宣成交606套，销售金额72.5亿；

截至3月27日，网签64套，金额总计7.43亿元。

成交均价9万/㎡，略低于指导价。

网签套数转化率11%。

开盘10天，成绩足可羡煞一众新盘。

3、和樾望雲

3月21日开盘，官方销售数据是：1分钟85亿+。

项目共有639套房源，总建面约8.24万㎡，按照10.5万/㎡的均价，85亿元对应销售面积8.1万㎡，基本是项目的全部房源。

截至3月27日，网签382套，金额总计51.7亿元。

成交均价10.57万/㎡，比指导价还高了7K+。

网签金额转化超六成——仅仅开盘5天，签约工作做得真好。

这个网签速度，即使放在楼市最好的几年，也算得上一骑绝尘了。

有消息称，和樾望雲特意安排了集中签约中心，综合调度财务、营销、客服、按揭银行协同工作，大幅度提升了签约效率。

也侧面说明了开发商对销售有信心，提前做足了准备。

4、和樾玉鳴

3月21日开盘，官方销售数据是：405套，67亿元。

和樾玉鳴规划总户数444户，405套相当于完成九成房源的去化。

目前暂无网签数据。

如果没有和樾望雲的对比，和樾玉鳴一周内无网签转化也是正常现象。

同样的，因为有着和樾望雲的成绩，和樾玉鳴的销售情况也不会太差，毕竟两个项目无论从地段、产品和价格方面没有太明显差距。

嘉华天珺的网签转化速度确实略慢了些，开盘两月余，取证房源去化约15%，这个速度别说海淀，放大到整个北京市场也算不上热盘。

实际上，在本月3个新项目开盘之前，嘉华天珺的销售表现还算能打，销售额连续几周排在海淀榜首。

开盘当月网签67套，2月份网签43套，3月份到目前为止，网签17套。

眼下，朱房双盘即将报规，树村地块顶着“单价地王”的光环成交，嘉华天珺开盘至今未转网签的195套房源，不确定性变得非常大。

单从价格角度来看，嘉华天珺网签价8.6万/平，最大的竞品是8.9万的颐海澐颂。

位置上两个盘也是最为接近的，产品同样定位刚改，100-170平米三居四居。

两个项目都没太多赠送，嘉华天珺得房率略高一些。

嘉华天珺地块于2024年7月份成交，由保利发展+北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。

项目开发企业为北京建保丰筑置业有限公司，由保利发展和北京建工分别持股60%和40%。保利地产北京总经理刘喜涛担任该项目总经理。

1月1日，嘉华天珺取得预售许可证，共852套住宅，备案均价8.2万-9.7万/㎡。开盘价在8.3-8.8万/㎡区间，首层单价7.6万/㎡起，于1月13日开盘。

1月13日晚间，嘉华天珺首批开盘共推出410套房源在线开盘，据官方发布的项目销售情况，首开共锁定322套，销售金额约31.66亿元。开盘当日认购率达79%。

有报道称，针对部分比较火爆的户型，例如比较稀缺的88户型，嘉华天珺推出了优先选房政策，购房者可预交50万提前30秒进入选房系统，大概率可以选到想要的楼号与房源。

据称有近百人参与了优先选房，结果还是存在多人选中同一套房源的情况。

值得一提的是，嘉华天珺开盘次日，保利发展北京公司启动了新春福利大派送。来访、互动、认购均有福礼。

除了新开盘项目嘉华天珺之外，保利天汇、璟山和煦、颐璟和煦、星宸和煦、保利锦上、和悦春风等在售项目也有不同的优惠政策，部分项目甚至推出了专享特惠房源。

嘉华天珺项目总占地7.9万m2，东区容积率2.0，规划16栋6-15F住宅；西区容积率1.7，10栋楼均为11层以下洋房产品，整体控高36-45米。

首批拿证的是东区16栋楼。

整体来看，嘉华天珺东区16栋楼呈扇形分布，与西区之间形成一块凹状，西北方向冬季迎风面比较大。

此外，项目南侧是中关村三小科技园分校，北侧有中科三幼儿西北旺分园，西南边有一处关帝庙，南侧规划的社会停车场，小区上方偶尔有飞机航线经过，以上影响主要是车流、人流集中带来的噪音影响。

同时，周边有不少在建工程，或产生粉尘和噪音问题。

内部不利因素主要包括东区大门面向丁字路口，大门旁有出租汽车站，小区门口经过车两较多，人流量也相对较大，靠近大门房源会有声光影响。

户型主力建面99m2三居和134m2四居户型，127m2高层房源，楼王栋172m2平层大四居，以及少量88m2边户。

项目综合得房率在78.2%-84.3%之间，海淀“黑科技空间”不大，嘉华天珺的得房率已经算高的了。

具体来看，东区8#为15层小高层，得房率不到78.2%，9#也是15层高，得房率接近78.5%，16#为14层小高层，得率房约78.4%。这3栋楼得房率最低。

此外各楼栋房源得房率均在82%以上，4#为9层洋房，10#/11#总高11层，这3栋楼得房率最高，同为84.3%。

以上为不含赠送的得房率，加上赠送面最低80%起步，最高可达87-88%。