华润置地2023年销售增长势头并未在2024年延续。今年前两个月，公司累计合同销售金额、总合同销售建筑面积分别较去年同期减少48.8%、40.8%

标点财经研究员  董琳

今年年报季，业绩实现增长的房地产企业屈指可数，华润置地有限公司（下称华润置地，1109.HK）占有一席。

年报数据显示，华润置地2023全年实现营业额（人民币，下同）2511.4亿元，同比增长21.3%；实现核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%；实现签约额3070.3亿元，同比增长1.9%，行业排名第四。

但受房地产市场整体下行影响，华润置地2023年开发销售型业务的净利润同比下降11.2%至182.1亿元，公司的综合毛利率较上年也减少1个百分点至25.2%。

标点财经研究员注意到，今年前两个月，尽管一线和核心二线城市陆续出台利好政策，但从房企销售表现来看，依然不及预期。为了更好地适应市场新变化，2月华润置地进行了一次较大规模的组织架构调整。此外，随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持，华润置地开始向大资管业务转型，将资管业务明确作为公司主航道业务之一进行推动。

从长期来看，华润置地对未来房地产市场依然抱有信心。公司管理层在业绩说明会上表示，“房地产市场存在长期健康发展的基础。近期，国常会提出要进一步优化房地产政策，预计未来政策会持续放宽，2024年市场将处于筑底回稳、积蓄向上势能的阶段。” 

地产开发业务净利润同比下降

财报显示，2023年华润置地的开发销售型业务实现收入2120.8亿元，同比增长20.4%；全年签约销售金额为3070.3亿元，签约销售面积达1307万平方米，同比分别增长1.9%和减少8.3%。在土地投资方面，该公司去年新获项目共68个，新增土储面积为1325万平方米，其中权益面积为863万平米，权益拿地销售比为0.52。

尽管营收录得增长，但华润置地在该业务上的盈利能力并未得到进一步改善。财报披露，2023年华润置地的开发销售型业务实现净利润182.1亿元，同比下降11.2%。同时，因产品结构及计提的存货减值影响，该业务的毛利率再次下滑，较2022年的23%减少2.3个百分点至20.7%。

标点财经研究员注意到，在毛利润同比下滑的情况下，华润置地的核心净利润还能够实现正增长，离不开该公司经营性业务的利润贡献。

2023年，华润置地的经常性业务收入为390.6亿元，同比提升26.4%；营业额贡献占比同比提升0.7个百分点至15.6%。其中，经营性不动产业务营业额为222.3亿元，同比增长30.6%；轻资产管理业务营业额为106.4亿元，同比增长27.7%；生态圈要素型业务营业额为61.9亿元，同比增长11.6%。在利润端，华润置地的经常性业务实现核心净利润96亿元，同比大幅提升47.6%；利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。

业绩说明会上，华润置地执行董事、董事会主席李欣明确表示，“除了对投资、生产、运营等常态化工作进行强化和优化外，公司在中长期战略规划上重点的变化就是确立了大资管业务作为主航道业务的地位，目标在十四五期内把资管业务培育为第二增长曲线。”    

2023年华润置地各业务收入情况

数据来源：公司财报

新一年销售乏力，重新“排兵布阵”

值得关注的是，华润置地销售增长的势头并未在2024年得以延续。最新数据披露，今年前两个月，华润置地累计合同销售金额为206.1亿元，总合同销售建筑面积为98.68万平方米，分别较去年同期减少48.8%、40.8%。若此情况持续，或令该公司今年一季度业绩收益及盈利承压。

事实上，今年以来，在市场需求不足和去杠杆的双重挑战下，百强房企销售额均有所下降。中指研究院数据显示，2024年1—2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。尽管华润置地销售降幅好于行业平均水平，但该公司的销售额排名却较2023年下滑了一位，来到第五名。

对此，华润置地副总裁陈伟在业绩会上也做出了解释。他表示，今年1—2月新建商品房销售面积、销售额同比较大幅度下滑，与2023年市场需求集中释放基数较高有关，供应收紧、二手房分流也有影响。进入3月以来，新房市场无论是从来访还是成交来看，环比均有改善。同时，市场表现分化明显，核心一二线城市表现较好，核心地段和郊区项目表现分化，改善产品表现优异。   

在销售面恢复不及预期的情况下，今年2月，华润置地对公司组织架构进行了重大调整。据了解，该公司将原有的七大区重组为五大区，地区公司数量也由此前的28个减少至20个。

其中，原华北大区与东北大区合并，成立新的北方大区；取消华中大区；将华西大区改称为中西部大区，最终形成目前的华东、华南、深圳、北方、中西部五个大区。同时，旗下部分地区公司及负责人也进行了相应整合与调整，未来大区总经理主要承担业务督导职责，片区直接向总部汇报。

从各区域签约情况来看，财报显示，2023年华润置地销售额贡献最大的区域为华东大区，占比达28.6%，第二位为北方大区，占比为23.6%，两个大区贡献占比超50%。

业内有分析指出，华润置地此次调整目的在于针对行业与市场变化，优化资源配置、提高运营效率、实现更加精细化的管理。通过合并大区、减少管理层级、整合城市公司等方式，华润置地希望更好地适应市场变化，提高组织效率和灵活性，以更好地实现公司的战略目标。

2023年华润置地各区域具体签约情况

数据来源：公司财报

积极融资，缓解债务压力

债务方面，据Wind数据显示，2021年华润置地的总负债为6577亿元，体量位于6000亿元至7000亿元区间，2022年公司总债务进一步上升至7396亿元。到了2023年，华润置地的债务总额已突破8000亿元体量，达到8070亿元。

财报显示，截至2023年末，华润置地一年内到期有息债务总额为642.8亿元，比上年末的612.4亿元增加30.4亿元。其中，银行及其他借贷为425.8亿元，优先票据为72.1亿元，超短期融资券为60亿元，中期票据为85亿元。

尽管债务规模持续扩大，但过去一年，华润置地的负债结构持续优化，财务水平依然稳健。克而瑞研究中心报告显示，截至2023年末，华润置地的持有现金为1143.4亿元，同比增加17.3%；现金短债比为1.78，长短期债务比为2.61，同比分别提升0.19和0.07；净负债率降低6.2个百分点至32.6%，剔除预收款后的资产负债率微降1.7个百分点至58.4%。

标点财经研究员注意到，为了支持业务发展以及调整债务结构，华润置地多次进行发债融资。2023年，该公司通过发行超短期融资券、中期票据及公司债，共融资215亿元，票面利率介于2.16%至3.55%区间。

进入2024年，华润置地没有停下融资脚步。日前该公司发布公告称，与特定金融机构签订了一份上限为64.64亿港元的一年期贷款融资协议。同时，为了释放资金压力，去年11月，华润置地旗下华夏华润商业REIT（180601.SZ）作为首批消费基础设施REITs项目获得中国证监会批准，并于今年3月14日在深圳交易所上市，发行规模达69.02亿元。