保利发展房子卖得最好

2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜出炉。整体来看， TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中TOP100房企2月单月销售额环比下降29.3%，主要为2023年春节房市出现了部分反弹，销售额基数较大。

具体到房企排名，保利发展、万科和绿城中国，分别以359亿元、334.5亿元，249.5亿元位列前两月月前三甲。招商蛇口、华润置地、中海地产三大央企分列4/5/6名，国企建发房产排在第8名，其余三家民企滨江集团、龙湖集团和碧桂园，分别位列第7/9/10名。

春节楼市“看多买少”，房企促销活动难改购房者观望情绪。房企通过多种途径紧抓春节营销节点，部分城市到访量有所提升，但成交仍较为平淡，购房者观望情绪浓厚。今年1月底以来，核心一二线城市接连优化楼市政策，政策力度不断增强，2024年春节假期是新政后观察政策效果的重要节点。各地房企节前便已开展促销活动，多数楼盘“春节不打烊”，通过多种途径紧抓春节营销节点。从市场情况来看，春节期间部分城市售楼处到访量有所提升，但实际成交较为平淡。根据中指数据，2024年春节假期期间(2.10~2.17)，25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期(2023.1.21~2023.1.27)下降约27%。

行情冷淡 购房者信心不足

中指研究院企业研究总监刘水认为，收入以及市场预期的不确定，导致需求端的疲软，房企促销活动难改购房者观望情绪。

第一，2022年疫情影响部分需求被暂时压抑，2023年春节房市出现了部分反弹，销售额基数较大。第二，收入以及市场预期的不确定，导致需求端的疲软，房企促销活动仅能提升部分城市来访者数量，并不能实质改变购房者观望情绪。第三，2024年春节期间各地紧抓旅游产业支持力度，各地回家团聚或外出旅游的人数激增，购房计划向后延期，仅部分热点及受返乡置业带动的城市表现尚可。

亿翰智库认为，除了收入预期、房价下跌预期未改善外，春节期间行情冷淡还有两个原因：一是房企对春节销售的信心不足，假期期间并未加大营销活动力度，项目折扣与1月基本一致，二是政策出台时机紧邻春节，房企和购房者的准备都不足，同时“挤牙膏式”的政策出台继续加强购房者的观望情绪。从市场的反应来看，我们对一季度“小阳春”行情并不抱过高期待。

政策一再释放积极信号

接下来的楼市走向，从政策层面看已经给足了空间。

2月20日，央行宣布5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%降至3.95%，为2019年换锚以来单次最大降幅，此次非对称降息体现了央行对于房地产行业的呵护，加大楼市托底力度，释放更加积极信号有利于稳定行业信心。

同日，住建部召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，会议通报，截至2月20日，29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元。城市房地产融资协调机制加快落实，有利于推动项目建设，缓解房企资金压力，也有助于改善消费者预期。

2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，明确指出：住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。各地要根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。土地管理制度改革稳步推进、“人、房、地、钱”要素联动机制加快建立，均将进一步强化优势地区资源集聚效应。

地方层面，2月，受春节假期影响，各地政策出台频次减少，春节前北京、深圳相继优化限购政策，北京优化通州区“双限”政策，深圳取消已落户家庭购房的社保年限要求，并将非本地户籍家庭5年连续社保/纳税缩短至3年；厦门、沈阳、济南等多地进一步优化公积金贷款政策。

虽然政策层面一再释放积极信号，但从前两月销售额来看，似乎前景并不乐观。

预判：楼市小阳春难现

从各大机构的预判来看，楼市小阳春或难现。

中指院预计，短期来看，全国“两会”召开在即，会后供需两端将有更有利政策出台。一线城市有望进一步因需、因区优化限制性政策，二线城市有望全面取消限购政策。从市场角度来看，市场即将进入传统“金三银四”节点，前期出台政策的核心城市政策效果有望进一步显现，但去年高基数效应逐渐凸显，3月不管是新房还是二手房成交同比表现或均较弱，“小阳春”行情或仅在部分核心城市出现。

克而瑞地产分析，从项目层面来看，一方面房企推盘积极性较低，春节期间多城0供应，济南、青岛等部分售楼处直接放假。节后房企推货量略有回升，但整体仍处低位。另一方面，多数城市微观项目来访、认购持续走低，仅西安、杭州等个别城市表现略好于去年同期。此外，改善项目去化优于刚需，尤其是供应稀缺、配套健全、学区改善盘去化较佳。预判下月行情，3月供求有望修复，环比持增，但是同比或将延续降势，“小阳春”难现。京沪杭蓉等热点城市若有持续性利好政策出台，市场或将止跌；余下多数二三线城市或将延续筑底行情，改善去化优于刚需。

亿翰智库认为，按照住建部2月20日的会议精神，预计接下来融资端政策会继续以融资协调机制的落实为主，同时市场也期待能够定期看到各地银行信贷的实际落地成果通报。