易居研究院研究总监严跃进

2月23日，国家统计局发布了最新一期70城二手房价格指数。此次数据最大的特点是，二手房一改此前“所有城市二手房价格下跌”的疲软状态，当前出现了二手房涨价的现象。这说明二手房和一手房一样，价格也开始调整到位，价格开始趋稳和趋于坚挺。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，1月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.7%，同比涨幅为-4.4%。房价指数总体在改善，尤其是环比涨幅数据其跌幅已经在收窄。我们认为，这说明二手房最困难的时候也开始过去，其价格方面也开始挤掉了泡沫，重新处于复苏和朝着向好的方向发展。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从1月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为-1.1%、-0.6%和-0.7%。同比涨幅则为-4.9%、-4.4%和-4.5%。三类城市二手房环比跌幅都在收窄，这是非常好的信号。这充分说明当前二手房改善是普遍的，各线城市都有向好发展的趋势。

3、城市数量

从1月份房价指数环比上涨的城市数量看，其改变了此前全部城市房价下跌的态势，房价上涨的城市数量从无到有，1月份已经出现了两个城市二手房上涨。这说明一些城市已经出现了积极的信号，值得关注。这恰说明，去年二手房降价的过程下，各类房东主动调整价格。但是现在购房政策效应积极释放，这是具有非常好的导向的。总体上在看涨不看跌的购房心态下，此类数据也有助于引导购房者积极入市。

4、城市排行

从此次房价指数排行可以看出，昆明和三亚的二手房开始涨价。这恰说明，此类气候适宜、新房这几年建造不多的城市，其房价方面开始会有上涨的态势。其启发有三点。第一、二手房持续调整，自然会产生止跌反弹的可能。第二、气候舒适的城市，二手房认购是有较好的市场的。第三、新房供应不多，恰是二手房会变得紧俏的机会点。从这三点来看，这两个城市奏响了今年二手房复苏的先行号角。

5、后续展望

我们认为，二手房有堵点，但是从此次市场的表现数据看，这个堵点也开始会慢慢疏通。去年是非常特殊的，疫情后房源挂牌增加、限售后房源挂牌增加、换房需求增加等，一下子使得二手房的挂牌量激增，导致房地产消化系统出问题了。但是随着时间推移、政策转好、效应释放，二手房堵点也可以打通。我们认为，今年二手房也和一手房一样，价格会开始趋稳。这也有助于提振市场信心，真正促进二手房市场的活跃。另外需要提示，这几年房企债务压力下，房企新盘供应偏少，所以对二手房而言也是一个机会。