2024年开年的好消息，或许就是房企释放的债务重组新进展。

继正荣 地产1月2日宣布与债权人小组正式签订债务重组协议之后，1月3日，旭辉控股集团(0884.HK，简称“旭辉”）也公告披露了最新版境外债务重组方案，其境外重组方案将为债权人提供短期削债、中期转股、长期保本降息的多种选择，新票据年限在2至9年不等，目标减债规模约33亿至40亿美元。

这已是一年之内旭辉推出的第三版境外债务重组方案了。从最初的不削债到如今短期削债50%左右水平，且考虑到债权人资金需求各异，旭辉也给出了中、长期选项。相比奥园、融创先后达成的重组方案，并削债45%~50%左右，旭辉今天的重组方案给出多个选择版本，并捆绑了公司销售情况，也是出于多方考虑，希望方案早日落地。

据公告披露，旭辉最新版提案的主要内容为：将境外债务转换为无本金削减的纯展期(分别以票据和贷款授信的形式)、小幅本金削减的展期、本金大幅削减的展期以及附带部分转股的展期，以满足债权人不同的偏好和需求。公司力求通过对综合资产负债表的去杠杆，目标削减约33亿40亿美元的债务。

此外，上述选项的到期日介乎生效日起2至9年不等。旭辉还创新性地把偿债方案与公司未来合同销售挂钩，这意味着如果未来销售局面能打开，债权人持有的新债券到期日可能会在上述范围内缩短。同时，新债务工具的票面利率将在 2%-4%之间。

截至2023年6月底，旭辉境外债不包括应计利息的可归属计息负债总额约为70亿美元。预计2023年至2032年期间，公司境内开发项目所产生的累计现金流总额估计约为人民币1040亿元至1150亿元。截至2023年6月底，公司拥有的投资性物业公允价值为人民币456亿元，公司将考虑根据市场情况及资产运作情况逐步出售部分投资物业及境外资产，预计将额外增加流动性约人民币120亿元至140亿元。可偿还境外债务的累计现金流总额估计约为人民币300亿元至350亿元。

旭辉也在公告中强调，尽管公司面临流动性压力，但公司的业务运作在所有重大方面均如常。公司竭力保交付、保经营和维持境内融资安排，为所有持份者保存价值。2023年，旭辉累计交付约118,000套物业单位，刷新了成立以来的年度交付纪录。2024年，房地产市场仍处于调整期，在可能面临更多困难的情况下，公司仍将竭尽全力冲刺交付80,000套物业单位的交付目标，预计建安成本等各项开支合计超过人民币300亿元。

21世纪经济报道记者留意到，除了销售与保交付方面持续推进之外，旭辉也在以代建业务维持公司正常运营。2023年11月苏州一场土拍中，苏州相城区政府旗下城投企业底价拿了相城区一幅地块，合作方为旭辉。而旭辉代建此前在苏州相城区已有多个项目代建基础。

很显然，旭辉陆续更新的重组方案，可行性越来越突出，但前提是楼市行情有所回暖。那么，摆在旭辉债权人面前的问题也越来越明朗：提前止损拿钱走人还是再等等？

刚过去的2023年，房地产市场呈现萎缩态势。中指院数据显示，2023年1-11月，全国房屋新开工面积为8.7亿平方米，同比下降21.2%，降幅较1-10月收窄2个百分点。全国房屋施工面积为83.1亿平方米，同比下降7.2%。全国房屋竣工面积为6.5亿平米，同比增长17.9%，2023年“保交楼”工作持续推进，竣工保持修复态势。

值得期待的是，2023年以来，全国单月竣工面积同比持续保持增长。