1月30日午间，恒隆集团发布公告，陈启宗将退任集团董事长，其子陈文博接任。

陈启宗于1972年加入恒隆集团，并自1991年起担任董事长领导集团。

在其退休公告发布之际，陈启宗每年为年报亲自撰写的致股东函在朋友圈流传开来，他对公司业绩的回顾和剖析，行业局势的观察，以及未来趋势的判断，彰显着其作为一家公司领导人的经营智慧和管理哲学。这也是在外部巨大不确定性面前，恒隆能够稳健发展的关键原因。

“陈启宗之远见及领导能力为本集团的持续增长奠定稳固的基础。” 恒隆集团公告中表示。

其实，陈启宗还是房地产行业的“吹哨人”，尤其是对内地房地产的发展模式。每一年的博鳌房地产论坛采访间，每每说到内地地产的发展态势，他都以警醒告知：房地产泡沫吹得那么大，一定会破裂，破裂之后一定会有很多后遗症。

敢说“不好听的话”

2023年，在海南举办的博鳌房地产论坛上，我们又一次见到了陈启宗，并聆听了他的现场演讲—改变了的规则：道路与选择。

他说，记得16年前，他的发言题目是“房地产企业的生存选择”，跟16年后今年的演讲题目差不多。“16年前就要注意生存了，结果到了16年之后，才有一些人生存不下去。”

陈启宗每一年都被邀请至现场参加大会，不论是现场演讲还是采访间的采访，他的话语总是最直白的，也很具有传播度，他也敢说大实话，说不好听的话。

“你要想避过房地产的这一劫，很简单，每年来参加这个大会，听了演讲，好好思考，照着某些讲者的话而行，你就能避过这一劫，可惜，我告诉了别人，并没有多少人真的去具体行动。”

陈启宗说，虽然台下很多人听了频频点头，但点了头就没然后了，也就是说游戏还在玩，音乐还在奏，大家就不愿意离场，不愿意离场，就必定会付出代价。

过去这些年，陈启宗其实每次讲的内容都差不多，可以归纳成一句警醒语：不要做疯子，要理性，整个行业的做法现在都是不理性的，都是不能持续的，早晚会出事的。

谈三个变化

2023年的演讲起始，陈启宗自我调侃，“过去几年讲同一个内容，自己也觉得挺不好意思的。”

索性今年讲点不一样的。他主要谈了三方面的变化，正是这些变化导致这两年行业的变化。

第一，世界变了，我们走进了一个逆全球化的阶段。

逆全球化主要原因是：

世界老大不允许世界老二发展，压制他。相当程度上的逆全球化，导致好多人非常不自在，恐怕未来还有好多叫你我不舒服、不自在的事。

逆全球化和中美关系是分不开的。当然，以往三年的疫情，也助长了逆全球化。互相不见面，疫情把人与人之间的距离拉开了，拉远了。

还有科技的影响，科技可以帮助全球化，也可以帮助逆全球化，就看你怎么用。

“全球化和逆全球化在历史上永远交织而来，一阵子的全球化，一阵子的逆全球化，再过一阵子又可能是全球化。在这个过程中，伴随的是相当的痛苦。”

从2023年5月开始，陈启宗两个半月之内环游世界三周，到了中东4次，他说他第一次去中东是48年前，之后差不多每年都会去。但是他从来没见过中东的局势转变得像今天这样如此之快。“世界变了太多太多。”

第二，中国经济内部的变，疫情和房地产泡沫的破灭导致内部结构的变。

陈启宗重点谈到了房地产，还举了他身边的案例：

我的好多房地产老朋友，多年来在这里每年见一次面的朋友，现在都很难见面，有一位朋友一年多前来我那边吃饭，他跟我说，这一次我能熬得过去吗，我也不敢说。最后我们道别的时候，我心里酸酸的，当然现在他还不错，还是被救出来了。另外一个朋友比较有把握，结果他的下场又不怎么好。两位都是我在这个大会上认识十多年的朋友。

他说，房地产泡沫吹得那么大，破裂之后一定会有很多后遗症，对老百姓、对中国经济、对大家的信心，都有大的影响。但他坚信，这个泡沫是一个大的洗牌，行业不会有事，一定会持续下去。不是行业会不会出事的问题，是你跟我还会不会在，这是一个切身的问题。

第三， 中美关系的改变。关于这一点，他并没有着墨很多，仅简单说了几句。

长远来看，美国是想尽办法要切断科技流、人才流、资金流。这三流都被相当程度的切断，会对整个世界经济产生非常大的影响。

最后，他总结，疫情、房地产、中美关系，三个因素同时影响我们，就会变得比较为难。如果不同时出现，是可以应付的。现在，简单来说，就是一个信心的问题。老百姓没信心-不消费-企业没信心-不投资。不是供应出了问题，而是需求的问题。

不要怪任何人出手

收尾阶段，作为房地产行业的人士，他再一次谈到了房地产：希望这次的教训，让仍在这个行业里继续下去的朋友能够回归理性。

必须回归理性。他再一次强调。

多年前，他曾在现场说过一句话，没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商，是不可靠的房地产商。过去30年没有经历过大的波动和破产潮，所以房地产商以为他们永远可以立于不败之地，但事实并非如此。

所以，不要怪政府今天出手，它是等了你30年，给了你好多机会，你不懂得分享，不学功课，后果自负。

“当然，从政策制定来看，在长远如何平衡市场的力量和政策的调控，这两个还是需要经过失败、经过成功，而慢慢改进、学习的过程，我个人希望能够有一天房地产行业还是以市场力量为主导，当然需要有合理的调控，但是必须要非常小心，非常有鉴别力，来制定什么时候该调控，调控力度多大，怎么调控。”

陈启宗认为，这次的教训，好的方面就是给你机会学功课，给你机会悔改，给你机会转变你的心态。

“行业绝对会存在，问题是你跟我还存在不存在。”他再次重申。

从今以后房地产不再是一个特高盈利率的行业，赚大钱的机会远远不如以往这20多年，越来越逼你往薄利多销的方向去走。

“如果适应不了，大不了就改行，改行就改行，这不是一个羞耻的事情。”