评级机构一纸报告，再度重创香港楼市。

近日，摩根士丹利（下称“大摩”）发表报告城，预计今年香港楼价将下跌一成，重返2016年8月水平。

或受此影响，1月22日，香港地产股全线走低。

头部地产商中，恒隆地产收跌5.8%，报9.1港元；太古地产跌4.96%，报14.18港元；新世界发展跌4.22%，报10港元；恒基地产跌3.33%，报20.3港元；长实集团跌2.13%，报34.55港元；新鸿基地产跌1.85%，报74.1港元；九龙仓置业跌1.31%，报22.55港元。

大摩报告指出，从今年下半年开始，利率下调应有助于利息支出，但住宅市场需要按揭利率下调和市场情绪改善的支持，但这可能不会在今年发生，预计香港全年楼价下跌10%，重返2016年8月水平。

此外，该行预计，今年上半年香港银行同业拆息将比去年同期高出约100个基点，对高负债和浮动利率比例较高的公司不利。该行认为，只有资产负债表强劲的公司才更有可能在这种环境下维持或增加股息。

选股方面，相比写字楼和住宅，大摩偏好零售物业、低负债的公司，给予新世界发展、恒基地产及九龙仓集团“减持”评级。

事实上，在此之前香港楼市早有多次唱衰声音。

其中影响最大的，莫过于李嘉诚的长实系7折卖房。

2023年8月，香港九龙观塘区油塘板块的亲海駅II首轮推出626套住宅，总认购量达到3.06万次，超额认购48倍，成为香港史上认购量最多的新盘，相当于每49人抢一套房。

尽管生意火爆，但市场普遍认为，主要是受到低至7折的价格因素影响，同时这也是长实系率先开启楼市降价促销的标志性事件。

彼时长实集团主席李泽钜也直言不讳：“我们一向奉行以市价或低于市价促进销售，亲海駅II的定价的确吸引，相当于7年前的楼价，被新闻形容为‘炸弹’般震憾。”

另据研究机构统计数据，香港2023年整体楼宇买卖合约登记数共58023宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平；二手住宅成交量为3.6万宗，创28年以来最低纪录。

同时，香港在2023年就已经宣布了三项救市大招：将额外印花税的适用年期由三年缩短至两年；买家印花税和新住宅印花税的税率减半至7.5%；香港外来人才的置业印花税也由“先征后退”改为“先免后征”。