7月24日召开的中共中央政治局会议明确，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。会议对房地产的表述较新，释放了政策调整的积极信号。

近日，住房和城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹在企业座谈会上谈到，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

降低购房成本是需求端政策发力的重点之一，首付、税费和房贷是居民购房成本的主要组成部分，上述座谈会也再次明确了需求端政策的着力点。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，包括北京、上海、广州、深圳、西安、成都等城市在内，多个一二线城市首套房首付比例不低于30%，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十余个核心城市限购政策较严且执行 “认房又认贷”政策。

“主管部门发声后，预计核心城市政策将加快落地，特别是二线城市政策优化或已在路上。” 陈文静说。

降成本释放购房需求

居民购房成本有两个大头，一头是首付，一头是房贷，前者与首付比例有关，后者受房贷利率影响。

在首付比例方面，2016年2月，央行等两部门印发《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》明确，非限购城市的首套房商贷首付比例原则上最低为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付比例不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

目前大部分非限购城市的首套房首付比例已低至20%，但北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、宁波等核心一二线城市的首套房首付比例仍不低于30%。

很多城市二套房认定及首付比例更加复杂，受是否有过房贷记录、房贷是否已偿清、所购房屋为普宅还是非普宅等因素共同影响，在重点城市中，部分城市二套房首付比例低至30%，亦有城市二套房首付比例高达80%。

以在北京购买商品房为例，如果所购房屋为普宅，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不低于60%；如果所购房屋为非普宅，首套房首付比例不低于40%，二套房比例不低于80%。

平安证券分析认为，本次住建部提出落实降低购买首套住房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续政策落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。

在房贷利率方面，今年年初首套住房贷款利率政策动态调整机制建立以来，个人房贷加权平均利率进一步下行。7月20日，央行公布的五年期以上LPR为4.2%。贝壳研究院监测显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.9%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%。

首套房贷利率整体进入“3时代”，已降至历史低位，但北京、上海、深圳等部分核心城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。如北京首套房贷利率为5年期以上LPR 55个基点，上海首套房贷利率为5年期以上LPR 35个基点。住建部要求落实降低贷款利率，接下来房贷利率相对更高的城市或进行利率调整。

因城施策逐步推进

由于二套房首付比例和房贷利率普遍高于首套房，因而首套房认定标准也是影响购房成本的关键因素。

首套房认定标准与“认房”“认贷”相关。“认房”“认贷”指商业银行在确定贷款比例时会参考家庭名下是否有房，是否有过住房贷款记录、贷款是否偿清。“认房又认贷”意味着购房家庭只要在全国有过贷款记录，不管家庭名下是否有房，贷款是否偿清，再购房则会被认定为二套。

“认房不用认贷”则意味着仅将家庭名下是否有房作为首套房认定的标准。“认贷不用认房”是将贷款是否偿清作为首付比例的参考条件。当前限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十余个核心城市。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的20余城优化“认房又认贷”政策。

如5月25日，天津发布关于修订《天津市个人住房公积金贷款业务操作细则》的通知，对房屋套数核定方法进行调整，明确套数核定以签订购房合同或买卖协议时，“以我市住房交易及不动产登记管理部门确定的购房套数为准”，公积金贷款开始执行“认房不用认贷”政策。

但一线城市和成都、西安等部分重点二线城市仍然严格执行“认房又认贷”的政策，如上海首套房首付比例为35%，二套房为普宅和非普宅的首付比例分别为50%和70%，这对于想要换房的家庭而言资金压力较大。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，如果落实“认房不用认贷”，那么购买“卖一买一”就可以按照首套房标准执行，这对于改善性住房需求家庭而言可谓是一个重磅利好，大大降低了购房成本，减轻还款压力，拉动其入市积极性，促进改善性住房需求释放。

陈霄认为，整体来看，核心一二线城市政策调整的空间仍然较大，预计后续重点城市跟进调整政策的预期提升，并且调整首付比例及优化“认房又认贷”将成重要方向。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒，相关政策要落实落细，后续还需要金融管理部门共同推进，各地积极贯彻落实。具体落地的过程，应是因城施策，即各地不会步调一致、力度一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，不会一下子就把政策用到底。

具体而言，陈文静认为，接下来一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%，北京、上海等一线城市首套房贷利率加点数也存在下调可能。与之类似，短期二线城市或率先调整优化“认房又认贷”政策，一线城市亦存在空间。此外，未来针对换房需求的税费减免政策支持力度或进一步加大。

（原标题：认房不认贷！住建部重磅表态后，核心城市或加快出手？）