4月全国楼市整体转跌。

　　5月18日，国家统计局发布2022年4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，2022年4月份70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。和上个月相比，一线城市商品住宅销售价格略涨，二三线城市下降。

　　新房同比首次下跌

　　4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.1%。这是2015年12月份以来，首次出现房价同比下跌态势，信号意义很强。

　　数据显示，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有47个，比上月增加9个。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点；

　　4月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有39个，比上月增加10个。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.9个百分点。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房价出现拐点，充分说明房地产市场面临下行较大的压力，各类稳房价、稳预期的工作需要加快推进，否则房价指数继续降温，对于后续房地产市场的稳定确实有冲击。

　　4月份房价指数数据有三个特点：

　　第一、房价首次出现拐点，即同比首次下跌，这说明房价的基本面出现了恶化，这是需要警惕的。

　　第二、一大波政策在落实，说明政策也需要有发酵的过程，但需要警惕房价跌幅继续扩大。

　　第三、各类城市的压力普遍都比较大，所以后续政策的放松和放开基本上是全面的和持续的。

　　总体上看，目前全国有39个城市房价出现了同比下跌态势，这是值得警惕的地方。后续要在购房政策等方面持续发力，防范房价下跌城市数量增多，要积极稳定当前房地产市场，促进市场交易回暖。

　　从环比来看，三类城市都呈现了降温态势，其中三线城市压力最大。当前需要对三四线城市积极继续各类购房政策放松，尤其是要在刚需和改善型购房方面给予积极和到位的政策。

　　二手房连续8个月持续下跌

　　二手房数据显示，4月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有50个，比上个月增加5个。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

　　4月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格同比下降城市有56个，比上月增加9个。4月份，一线城市二手住宅销售价格同比2.4%，涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市二手住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。三线城市二手住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。

　　严跃进提醒，二手住宅已经出现了连续8个月房价指数环比下跌态势，同比跌幅也持续扩大。这说明二手房市场的降温持续时间较长，且有进一步下行的压力。当前各地对于二手房的政策支持力度是比较大的，尤其是类似增值税政策调整、取消或放松限售、定向对二手房放松限购等，客观上都可以防范二手房市场的进一步降温。

　　从4月份房价指数同比涨幅数据看，杭州的二手房涨幅相对还是比较大的。但这不影响此类城市对于二手房方面的政策放松，说明近期一些房价看似强势的城市，其背后的压力也还是比较大的。此次杭州针对二手房定向放松了限购政策，客观上也有助于防范二手房市场的下跌或降温。

　　和一手房一样，三四线城市的房价总体是最弱的，也是下行压力最大的。后续需要充分关注三四线城市的二手房市场数据，以各种政策来激活购房需求，防范市场继续下跌。

　　整体来说，二手房降温的时间相对长，跌幅也要大于一手房，说明市场压力要更大。一些既有的政策正不断出现，对于二手房市场的回暖有积极作用，但需要时间。个别城市会率先有较好的表现，包括东莞等城市，近期已经有二手房略回暖的迹象了。

　　楼市信心仍不足

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为， 70个城市新建商品住宅价格指数环比跌幅扩大，显示目前购房意愿低。77个月以来房价首次出现同比下跌也充分说明，房地产市场面临下行较大的压力，尽管各地各类稳房价、稳预期的措施很多，但并未止住房价下跌。

　　70城超过一半城市房价下跌，意味着全国房价整体在下跌。尽管有疫情阻隔，导致买房需求满意实现，但疫情持续造成信心下降、预期转弱，以及二手房跌价，大家对后市看淡。同时，一批次土地供给市场也相对冷淡，房企债务风险继续释放，显示开发商信心也不足，而买房需求下降，也导致资金链进一步紧张，倒逼降价促销，保卫现金流。

　　对于后市，李宇嘉分析认为，房价明显下跌，稳房价面临巨大压力，前期地方纾困的作用下降。随着上海疫情全面得到管控，预计6月份抗疫进入收尾阶段，前期纾困疫情及楼市的一揽子政策将在下半年全面显现。