作者 | 王泽红

　　出品 | 焦点财经

　　在河北疫情防控的关键时刻，荣万家的敲锣仪式注定特别。

　　虽然此前上市的物企，大多数也是“云敲锣”，但也会在大本营设一场线下仪式，高管、员工、股东和投资者们欢聚一堂，并握手言贺。

　　但对荣万家而言，这注定不能实现，作为荣盛发展（002146.SZ）旗下的物业企业，大本营在河北，当下防疫是头等大事。

　　一切都转到了线上，纯线上，就连最关键的敲锣环节，都是“虚拟敲锣”。当下情形，荣万家的上市颇为不易。

　　1月15日，临近9时30分，开市前一刻，荣万家管理层、上市发行保荐人和各上市中介，以及众嘉宾于线上祝捷会上同步敲响铜锣，宣告荣万家在香港成功上市，股票代码02146.HK，与荣盛发展的股票代码如出一辙。

　　耿建明，荣万家的实际控制人，并不是这场线上祝捷会的主角，而是其弟弟耿建富。这也无可厚非，耿建明虽是实控人，但荣万家却一直由耿建富在运营管理，这个高光时刻理应属于他。

　　“今天荣万家成功登陆港交所，迎来新的里程碑。作为全国性的综合物业管理服务供货商，荣万家已在环渤海经济圈，处于市场领先地位。今后，我们将继续携手荣盛发展，探索和发现更加美好的生活方式。”

　　这是耿建富上市致辞中的一小部分。镜头中的他，身穿正装，表情虽然略显严肃，但话语中夹杂着丝丝激情之情，首先向员工、投资人、股东和各中介机构表达了一番感激之情，然后畅想了一下荣万家的未来。

　　2021年首只物业股

　　随着“虚拟锣声”响起的那一刻，荣万家成为了2021年港交所物业第一股。

　　截至当天收盘，荣万家每股报收12.36港元，总市值约46.47亿港元。

　　此次IPO，荣万家全球发售共计9400万股股份，香港公开发售及国际发售均获适度超额认购；每股H股最终定价为13.46港元，所得款项净额约11.68亿港元。

　　对于所得款用途，荣万家大部分资金将用于收并购扩张，预计将有约60%。这一点，与大多数上市物企的规模诉求相同，如恒大物业（06666.HK），筹资净额约69.16亿港元，其中约65%将用于收并购；融创服务、金科服务（09666.HK）、世茂服务、华润万象生活（01109.HK）等也是如此。

　　荣万家的成功，为后续排队或筹备上市的企业，打响了开年第一枪。宋都服务将尾随其后，于1月18日上市。不出意外，星盛商业将成第3家，已于1月11日通过港交所聆讯。而融信服务、禹佳生活服务和新希望服务已递表，正在排队中。

　　还有一大波物企正在筹备中，迪马股份（600565.SZ）已将分拆上市主体暂命名为“东原澄方”， 越秀地产（00123.HK）正在考虑分拆物业独立上市，阳光城（000671.SZ）半年前就表示计划2021年递表。

　　6.31%股份激励高管

　　荣万家成立于2000年，主要是向荣盛发展开发的物业提供服务，其后跟随母公司的发展脚步，一步步成长为一家扎根环渤海经济圈、服务范围涵盖长三角地区及大湾区等区域的物业管理服务提供商。

　　此前，荣万家由荣盛房地产发展全资持有，2019年荣万家引进中鸿凯盛进行增资入股，以9896万元转让8.8%股权。

　　中鸿凯盛是一家多人持股的公司，当中多是耿建明的亲属。具体来看，耿凡超（耿建明的女儿，执行董事肖天驰的配偶）、耿建明的配偶、耿建富、监事景中华及荣盛发展集团的雇员等分别持股48.33%、2.0%、2.9%、0.17%及46.6%。

　　2020年5月，荣万家为留住人才，采用股权激励制度，盛绎德商务由此成立，作为股权激励平台，持有荣万家8.42%股权。

　　其中，董事长耿建富、董事会秘书肖天驰、总经理刘勇罡、非执行董事张文革分别持有盛绎德商务11.20%、6.17%、7.07%、5.13%股权；监事董慧、刘纪锋持有5.38%、2.92%；副总经理赖鸿飞、副总经理孟庆斌、财务总监许斌持有5.18%、5.18%、4.40%。

　　另外，荣万家的雇员和独立第三方分别持有盛绎德商务33.45%、13.92%股权。当中，刘红霞（独立第三方）为普通合伙人，其余合伙人为有限合伙人。

　　从持股盛绎德商务的名单来看，荣万家的股权激励对象很全面，既有董事、监事、高管、普通员工，还有普通合伙人和有限合伙人。

　　股权激励平台确立后，荣万家上市前的股权架构也浮出水面：荣盛房地产发展、盛绎德商务及中鸿凯盛分别拥有83.52%、8.42%及8.06%股权。

　　此次IPO全球发售后, 荣盛房地产发展持股稀释为62.64%，盛绎德商务6.31%，中鸿凯盛稀释为6.05%。

　　被低估的物业股

　　目前，荣万家主要有三条业务线，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。按综合实力计算，荣万家位居中国物业服务百强企业第19名，在环渤海经济圈位居第10名，在河北省则位居第1名。

　　截至2020年10月31日，荣万家在管面积为5650万平方米。与目前已上市的42家物企相比，规模处于中等水平。

　　但是荣万家有一个隐形优势，那便是合约面积。截至2020年上半年，荣万家的合约建筑面积约为8060万平方米，在管建筑面积约为5240万平方米，合约在管比约为1.54，

　　后期市场储备量较大，市场发展潜力也将在后期逐步得到体现。

　　相比于此，荣万家在业绩方面更显优势，在过去的三年中，其营收增速迅速，从2017年的7.32亿营收增长至2019年的12.82亿元，复合年增长率为32.3%。据中指院数据显示，同期物业服务百强企业平均营收复合增长率为17.8%，远超同行。

　　更为突出的是，其利润的复合增速更为迅猛。2017年至2019年，净利润由0.38亿增长至1.13亿，年复合增速达71.8%，远高于营收复合增速。截至2020年上半年，其净利润进一步提升至1.05亿元，同比增长98.1%。

　　所以，基于以上因素判断，荣万家被称为一家极具成长性的物业新秀，此次上市的估值，也被认为是低估。