又一家内地房企奔赴香港上市。 

2月13日，德信中国控股有限公司在香港举行IPO新闻发布会，董事长胡一平现身。这位同样宣称自己出身农村的企业被人称为“非典型行家”，在地产和金融领域均有业务布局，现在他要带领自己的德信中国开启香港资本市场的征途。在他之前，中梁控股、正荣集团、弘阳地产等地产公司都在去年实现了香港上市。

德信中国将于2月14日至2月19日公开招股，预期于2月26日在港交所主板上市。

招股书显示，德信中国将发售5.32亿股股份，其中香港公开发售股份5320万股股份，国际发售股份4.78亿股股份，每股发售价3.25港元，拟筹资约2-3亿美元。

德信中国的总部位于杭州，从城市布局来看，这是一家典型的深耕一省的区域性公司。德信中国土地储备总计为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省，占比达85%。

截至2018年11月30日，在德信中国107个处于不同开发阶段的物业项目中，28个位于杭州，26个位于温州，18个位于湖州，5个位于台州，5个位于舟山，5个位于衢州，4个位于宁波，4个位于金华，4个位于徐州及2个位于南京，其余项目位于丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉。位于杭州与温州的项目占据了德信中国半数比例。

与德信中国具有类似战略的是滨江集团，同样深耕浙江一省。作为老牌本地房企，滨江集团同样受困于区域化战略。不同的是，滨江集团擅长做高端产品，德信中国则专注中产阶层客户。建业集团在河南坚持省域化战略，他的布局网络更加密集、下沉。随着行业集中度的提高，深耕区域战略的地产公司正在拉大与头部房企的距离。

德信中国需要应对政策变化带来的布局网络过于集中的风险，他们提出，未来发展策略为继续深耕浙江省，并将业务扩展至长三角及全国的主要城市。

在招股书中，高毛利率、高净利润是德信中国过往业绩的一大亮点。 

截至2015年、2016年、2017年、2018年9月30日，德信中国的毛利分別为人民币59.21亿元、人民币90.83亿元、人民币153.27亿元及人民币185.74亿元，毛利率分別为10 .4%、13 .0%、23 .4%及32 .4%。德信中国的毛利率、净利润率较高，德信中国给出的理由是杭州、温州房价走高带来的。

2017年9月30日至2018年9月30日，温州的平均售价每平方米人民币1.74万元小幅提升至每平方米人民币1.8万元，从而使得德信中国整体平均售价提高。

然而，房价走高并不必然带来高毛利率，因为地价高企与付款方式变化会挤压房企利润。一位上市房企高管人士表示，2017年房企业绩毛利率水平大致在30%上下，主要是2016-2017年市场火热、房价上涨过快所导致。但今年的年报反映的是2018年业绩，房企整体毛利率水平肯定是下降的。

在一二线城市调控政策趋严的背景下，高于30%的毛利率意味着城市布局主要在三四线城市，这大致符合德信中国的城市布局特点。

需要存疑的是，在房住不炒的政策基调下，对德信中国过去一年利润增长贡献最大的温州，这个因为炒房团曾闻名全国的城市能否继续保持热度，在棚改贡献力度逐渐降低的情况下，三四线城市又是否能持续保持房价上涨。

作为资金密集型行业，房地产行业公司对资金有着极大的渴求。近年来，随着政府采取了一系列措施以管理货币供应增长和信贷投放，力促“去杠杆”，一众在过往低调从事的房地产企业赶赴香港上市。香港资本市场对房地产企业向来估值不高，但急需拿到融资的房地产企业已经没有更好的选择。

德信同样，截至2018年9月30日，一年内偿还的计息借款为58.06亿元，第二年偿还的为26.76亿元，二至五年内偿还的为20.79亿元，五年以上偿还的为1.37亿元。

德信中国执行董事兼副总裁冯霞指出，截至2018年9月，公司的银行短期有息负债约13.06亿元，占总银行有息负债的45%。现金余额49.9亿元，现金余额非常充足。

德信中国成为2019年第一家赴港上市的房企，在他前面，已经有数家同行做了同样的选择。他能脱颖而出吗？