在海口一处“民间资本”经济适用房项目遭遇了尴尬：建好搁置了一年多，无人问津。这到底是怎么一回事呢？

祥泰家园二期楼房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，其价格能够适应中低收入家庭的承受能力。而在海口一处“民间资本”经济适用房项目却遭遇了尴尬：建好搁置了一年多，无人问津。这到底是怎么一回事呢？

一个破产的国营化工企业

“祥泰家园二期项目是企业利用自有出让土地，组织民间资本建设的经济适用住房项目，主要解决职工居住的危房问题，属于民间资本投资项目。”在海口市国资委2017年9月18日印发一份文件中，如是定义海口市祥泰家园二期项目的属性。

按理说，在房价高企的省会城市海口，作为社会保障性质的商品住宅，理应是炙手可热的房源。但海口市经适房项目的祥泰家园二期却遭遇了尴尬：8626平方米、111套保障房被搁置了一年多，无人问津。

这是一个颇具“戏剧性”的经适房项目。近日，中国房地产报记者从开发商海口椰泰实业有限公司（以下简称“椰泰公司”）处了解到，“祥泰家园二期”实际上是破产企业危房改造建设经济适用房项目。

椰泰公司法定代表人王斌告诉中国房地产报记者， 2000年8月，法院裁定国营海口市化工二厂破产还债，包括他在内的企业职工牵头，于当年9月成立了椰泰公司，以便解决企业破产后的遗留问题。

据了解，2000年底，破产清算组对原化工二厂资产进行了拍卖，对该厂职工进行了安置，一次性补缴了社保费和发放经济补偿金。另外，根据海口市政府市长办公会议纪要，将原化工二厂分别位于海口市向荣村、岭下村、文明东路等3个职工生活区的土地，变更至椰泰公司名下。

而后遭遇尴尬的“祥泰家园”，便是上述3个职工生活区之一的文明东路“祥和小区”。

“企业破产清算后，我们也想盘活土地。”王斌告诉记者，文明东路职工生活区共有3栋职工集资楼（后经鉴定为危楼），尽管是1997年建造，但施工方在建造楼房时使用了海沙，致使楼房存在严重安全隐患，“企业破产后，我们不仅欠下施工方上百万元的工程款，而且企业根本没资金对危楼进行改造重建。”

借助民间资本开发商品房

2004年，上述楼房的承建方将椰泰公司告上法院，要求其清偿拖欠的工程款。

中国房地产报记者了解到，2005年5月，法院判决椰泰公司支付承建方工程款及利息共计150万元，后将椰泰公司位于文明东路的“祥和小区”职工生活区中的6363.89平方米（合计9亩多）土地作价160万元交给债权人承建方。

“在这种情况下，我们公司替椰泰公司垫付了拖欠的工程款，将这块9亩土地要了回来，与椰泰公司共同开发普通商品房项目。”近日，海南丰鹏实业投资有限公司（以下简称“丰鹏公司”）负责人温喜泉接受记者采访称，由椰泰公司出地，其公司出资金共同开发，市场化运作。

“在双方着手开发项目（即‘祥泰家园一期’）过程中，住在其他3栋危楼的106户职工表示强烈反对，要求必须一并解决3栋集资楼拆除重建问题。”丰鹏公司负责人温喜泉至今感到有些懊悔，“自己当初想着是做好事，替政府分担一些，就答应了106户职工的要求。”

于是，作为商品房项目的“祥泰家园一期”竣工后，上述106户职工搬至新建的商品房。然后，该生活区的3栋危楼被拆除。

“当初之所以这样做，我们是考虑节省职工过渡安置费问题。”椰泰公司负责人王斌告诉记者，如果106户下岗职工家庭等“祥泰家园二期”建成再搬，务必需要一大笔过渡安置费。

也就是这样，本应搬入经济适用房的106户职工，提前搬进了纯商品房居住。

“此前，我们两家公司协商一致，先从祥泰家园一期里拿出相应面积的房产安置106户职工，待祥泰家园二期建成后，再偿还丰鹏公司相应的房产面积。”王斌告诉记者。

祥泰家园鸟瞰效果图

111套经适房无一人认购

然而，事情并不是合作双方想象的那么简单，“祥泰家园二期”的属性为经济适用房项目。

中国房地产报记者了解到，祥泰家园二期项目用地面积为12537.95平方米，项目于2014年1月开工，至2017年竣工（实际上在2016年4月已基本建成）。该项目实际批建了132套商品房和111套保障性住房，其中111套保障性住房面积为8626余平方米。

而事情的尴尬，就“梗”在这111套保障性住房。

2016年3月，椰泰公司向海口市物价部门申请核定祥泰家园二期项目中111套经济适用房销售价格。后海口市物价部门做出“111套经适房预售价格为3970元/平方米（不含危房改造安置部分）”的批复。

而椰泰公司和丰鹏公司共同委托的评估公司进行评估，111套经济适用房所分摊的平衡成本价7797元/平方米。 “如果按照物价部门核定3970元/平方米的价格对外销售，我们连本都要不回。”温喜泉表示。

而事实上，椰泰公司于2016年在原化工二厂所有职工中发布公告称，祥泰家园二期共计8626余平方米、111套经济适用房，预售价格为7797元/平方米，有意向的职工可以认购。

认购公告发布后，却无一人认购，甚至连海口市国资委下属企业职工，亦因价格过高无人认购。

“民间资本”经适房遇尴尬

由于无一人认购，建好的111套经济适用房被搁置了一年，目前尚未有最佳的解决办法。

“这个事情的起因，是原搬进祥泰家园一期商品房的106户职工。”温喜泉认为，作为民间资本建造的经济适用房，该公司尚欠下施工方数千万的工程款，“如果不行，我们只能让106户搬离祥泰家园一期商品房。”

而作为破产企业的原负责人，王斌也感到很为难，如果要求106户职工搬离祥泰家园一期商品房，从感情上说不过去。

最后，丰鹏公司与椰泰公司经商量，并提出了三种解决方案：第一个，由政府承担3301.3万元的成本；第二，由106户职工承担3301.3万元成本；第三，政府批准将111套经济适用房转为普通商品房，让企业自主销售自求平衡。

海口市国资委相关负责人接受中国房地产报记者采访时表示，按照海口市政府的要求，由市国资委牵头，联合海口住建、国土、物价等多部门调查核实，拿出相应解决办法，“我们也调查核实了情况，也开了多次协调会，但目前还没有一个最终的解决办法。”

记者也见到了海口市国资委向海口市政府报送的一份《关于祥泰家园二期项目保障房建设遗留问题的请示》，该请示报告综合了海口市多个职能部门的意见后，最终认为：从尊重历史，维护社会稳定角度出发，建议海口市政府批准将该111套经济适用房转为商品房，免收增容费和市政配套费，由投资方丰鹏公司自行对外销售。

而海口市国资委2017年9月18日印发的一份《请示》，与上述意见内容基本一致，建议海口市政府批准同意将111套经济适用房转为普通商品房，但“建议减免或酌情减免增容费和市政配套费。”

“这也是至今为止最新的一份请示意见，但市政府不同意将111套经济适用房转为普通商品房。”该负责人告诉记者。