证券时报记者 陈英

在即将结束的2016年，国内房地产市场让人看了一场惊心动魄的“悬疑剧”，投资者们猜中了开头，摸不清结尾。

房地产住宅市场曾在2013年至2015年间一度陷入萎靡，2016年则一扫阴霾，成交量价都迎来强势反弹。但市场的复苏引起了政府关注，各地陆续出台新政给楼市降温，年底更有堪称史上最严政策落地。限制政策将在一定时期内继续存在，因此销售市场进入缓慢发展期。不过，住宅销售市场的“寒冬”对于租赁市场来说恰是“暖春”，购房首付比例的提高迫使很多人改变原有的购房计划，将他们推入租赁市场。其中，服务式公寓作为租赁市场的重要组成，来自本地租户的需求已经有所增加，且大部分租金由租户所在公司承担。

2016年住宅销售市场的行情表现令人难以置信。领先城市的房价突飞猛涨，继而涨势蔓延至二线甚至低线城市。部分市场原先供应过剩的局面得到扭转，成交量刷新纪录，超出新增供应，使未售库存得以迅速消化。然而，“阳光”未能普照所有城市。受本地经济疲软拖累，东北地区很多城市仍难以摆脱房价下跌的趋势。四季度伊始，一些房价上涨显著的城市集中出台调控政策，部分城市成交量减半有余，且房价停止上涨。

第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬认为，这些调控措施短期内不太可能取消，但应该会根据市场实际状况作出调整。整体成交预期将维持清淡气氛，同时价格可能出现下调。政府要求从严审查土地及住宅首付资金来源，并设定土地竞拍价格上限，增加新开发项目的限制条件，以期降低土地价格，继而压低成品住宅售价。

由于部分领先城市房价高企，同时写字楼市场疲软，很多投资者退而求其次，考虑投资50年产权的商住两用房。这类商住房的售价较低，最低时可能只有同等品质住宅的一半。不过，商住与纯住宅毕竟有所区别：商住房使用权限短，到期后如何操作尚无明文规定，且不能落户，水电费用更高，但优势在于一般不限购。

近期，若干城市密集出台限制政策，有效抑制了当地房价涨势，差别化政策避免了全国一刀切，但这同时导致调控环境日益复杂且充满变数。业内人士认为，建议制定系统性更强的政策框架，允许市级政府通过得到反复验证的方法限制或提振当地市场，从而给投资者、监管机构、开发商及广大业主提供更清晰的政策导向，既可确保政策制定的灵活性，同时也能维持地方市场调控的透明度与可比性。目前政府在这方面已有所行动，如全面落实营业税改征增值税（2016年5月），以及房地产权证逐步替换为不动产权证。政府还有其他长远规划，在全国范围内执行不动产统一登记制度、落实房产税，以降低地方政府对土地出让收入的依赖。土地出让价格易于波动，且可能误导市场行为。

鉴于房价上涨至历史最高水平，政府再一次对新建住宅项目中的小户型以及经济适用房比例作出要求。尽管调控政策下不确定气氛笼罩市场，但学区房将继续领跑住宅市场。自用买家群体规模庞大，为需求以及价格提供支撑。

不同城市的市场基本面仍存在显著差别。不过一二线城市近期落实调控，或给部分低线城市提供了改善行情的“喘息”机会，但过去市场经验表明，如果领先城市市场放缓，全国市场也会整体同步放缓。

近来领先城市的房价上涨多来自普通住宅市场，豪宅板块的涨势相对温吞。因此相对而言，豪宅市场售价偏低。知名社区的豪宅项目或能顺利度过市场放缓期，且价格不会受到明显冲击，如上海（楼盘）原法租界的花园洋房，单价高达50万人民币每平方米。新项目则没那么幸运——历史经验表明，当市场出现降温时，新兴住宅区的高端项目也会受到整体行情趋弱、新增供应入市的利空影响。

国内超级豪宅市场依然处于发展初期。最新的胡润富豪报告称，中国拥有568位亿万富翁，同比增加了90位，人数多于美国。虽然一部分财富最终将会流出境外，但仍会有较大比例留在中国境内，流入上海、香港、北京（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市寻觅优质物业。面向国内买家的海外住宅销售近期也遭遇一系列阻碍，如资本控制收紧、人民币走软、当地市场对境外买家限制等。尽管如此，中国买家对海外置业作为长远投资机会的信心并未消褪。人民币持续走弱，意味着海外资产变相涨价，同时资本外流面临限制，然而在特定货币的汇率刺激下，境内投资者仍对一些海外市场怀有浓厚兴趣。

虽然眼下人民币兑美元贬值，但随着长远投资逐见成效，人民币将最终走强。境外投资继续以惊人的速度增长，一定程度上得益于中国保险公司及主权财富基金对境外地标资产的收购。首批海外“试水”的其他投资者及开发商则可能放缓节奏，因为他们发现境外投资与开发比原先想象的更复杂、更棘手。随着国内市场继续发展成熟，这些投资者或许能在国内发现更合适的投资机会，如陈旧项目改造以及资产重新定位。

虽然中国面临多重挑战，但市场也在继续演变，为开发商、投资者及运营商带来发展机遇——如果他们能够发现并抓住机会的话。