深圳楼市回暖，比想象中来得要快一些，猛一些。

　　挂牌价动辄上调百万、成交价在一年内涨近5成、 65.5平米的房子一年内涨了143万……这些现象在深圳出现。

　　楼市升温的同时也出现了一些乱象，如中介从业人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，以及此前中证君报道的个别楼盘违规收“喝茶费”。

　　这些乱象引发主管部门高度关注并出手整治。4月9日，深圳市南山区住建局称，近日收到相关投诉，反映个别中介从业人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，对此，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处。

　　4月3日，宝安区住建局发布通告，表示将坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等违法行为，一旦发现，将采取暂停网签、罚款等处罚措施。

图片来源：南山区住建局官网

　　个别片区开启“魔幻”涨价模式

　　近期，深圳又有个别片区开启了“魔幻”的涨价模式。

　　而这些热点片区可以大致分为三类，一类是地理位置优越，一类受学位房资源驱动，另一类则受利好政策驱动。

　　南山区华润城润府是第一类的典型代表，该小区近期频现业主调高挂牌价，且上调幅度动辄百万。以华润城润府二期在链家上挂牌的11套房源为例，近期整体上调挂牌价的有5套，其中有一套在3月22日上调150万元，有一套则在4月6日上调112万元。

图片截取自链家

　　第二类是学位房，学位资源向来都是房价抬升的最猛“催化剂”，福田区的八卦岭片区就是一个很好的例证。

　　2019年年初，有消息传出，荔园小学东校区将划入八卦岭片区，随后该片区房源开启一轮上涨行情，房源均价从5万+/平涨至8万+/平。

　　以“城市主场”小区为例，该小区2019年3月成交的一套46平的一居室成交价为5.6万/平，但2020年3月，同一朝向同一楼层的一套一居室成交价为8.2万/平，一年之内成交价同比增长了46%。

图片截取自链家

　　一位“炒房客”告诉中证君，去年末他已将在八卦岭的1套40多平1居室卖出，一年间涨了80万左右，下一步准备“转战”前海。

　　前海则属于第三类，受利好政策驱动的片区。以宝安区的宝中为例，该片区靠近前海，受前海双扩以及大湾区发展规划等利好概念影响，去年以来涨幅同样惊人。

　　该片区的“西城雅筑”小区，今年以来的成交均价已飙升至10万元+/平，而去年同期的成交均价则介于7万-7.8万元之间。以其中65.5平米的2居室为例，晚成交一年就可以多赚143万元。

　　区域分化明显

　　深圳楼市升温，不仅体现在个别楼盘上，也体现在宏观数据层面。

　　深圳贝壳研究院指出，3月深圳贝壳研究院二手住宅价格精准指数为623.8点，环比上涨2.0%。

　　值得注意的是，区域分化较为明显。深圳贝壳研究院表示，局部区域偏向活跃，同时目前一些业主趋向于持有房产，寻求资产的稳健性，出售意愿减弱。因此，热点区域或楼盘，短期出现一些房源有效供应下降，业主报价上升的现象。

　　同时，深圳房价同样存在分化，相对冷门的区域房价维持稳定，同时刚需主导对价格较为敏感，成交时倾向于一定的溢价。

　　其统计的十个片区全部上涨，其中宝中、宝城、前海、学区房四个片区涨幅大于2%；景田、龙坂、龙中、人民南、新洲五个片区涨幅在1%-2%，布吉片区微涨0.4%。同比方面，宝城、宝中、前海超过20%，新洲、景田在10%左右，布吉、龙坂、龙中低于6%，不同片区差异明显。

　　图片来源：贝壳研究院

　　从涨价情况看，据深圳贝壳研究院监测，3月用于编制指数的100个热点样本楼盘中，上涨样本扩大至53%，下跌样本维持稳定，持平样本缩减至24%。总体看，上涨样本超过一半且是今年最高比例，而持平与下跌样本占有一定比例，说明整体价格虽然上涨，但也存在分化。

　　官宣：严禁恶意炒作哄抬房价

　　深圳楼市升温的同时也出现了一些乱象，包括中介从业人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，以及此前中证君报道的个别楼盘违规收“喝茶费”。

　　这些乱象引发主管部门高度关注。昨日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价维护房地产市场平稳的通知》。

　　《通知》指出，近日收到相关投诉，反映个别中介从业人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，对此情况南山区住建局高度关注，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处。

　　南山区住建局提示，各中介机构及从业人员切勿背离中央关于“坚持房子是用来住的，不是用来炒”的定位，应恪守国家法律法规和职业道德，按照中央、省、市相关法律与政策为房屋买卖双方提供专业意见及合理建议。凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任，请各中介机构及从业人员切勿以身试法。

　　宝安区住建局于4月3日发布通知称，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论，该局将开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。

　　市场预测：价格总体稳定，分化增加

　　对于市场预测，深圳贝壳研究院预期，成交量趋向稳定。

　　首先，外围宏观经济环境预期不乐观，短期会延缓一些置业者入市；其次，前期积累购房需求逐步消化，紧迫的购买需求有所减少；第三，一些业主短期存在观望，偏向继续持有房产。因此，从宏观经济环境、供需双方意愿分析，成交持续增长难以维持，市场开始进入平稳的态势。但是，基于3月“前低后高”，全月市场拉平对比，4月整体预计会小幅增长，其中改善换房置业、中高端市场或成交增加。

　　事实上，3月深圳二手房成交量已恢复正常。深圳市住建局数据显示，3月二手房全市网签8462套，二手住宅8008套，较2月份大幅回升，不少前几月签约的房源延后至3月份办理过户等手续。

　　根据深圳贝壳研究院监测，刚需置业相对积极，从而带动学区与改善置业入市，下半月显著回温。但是，实际市场较去年四季度的活跃时期仍有较大差距，目前仅仅恢复到正常水平，同时3月最后一周市场已经趋向稳定，未来市场预期不宜乐观。

　　同时，深圳贝壳研究院预测，价格将总体稳定，分化增加。其一，房地产调控政策的不动摇，对稳定房价起到关键作用；其次，近期一些业主预期乐观，挂牌价格偏高，却未能获得市场认可、成交，买卖双方博弈依然存在；第三，市场存在分化，一些对未来预期担忧与急售的业主，随着市场趋向稳定，预计会出现一些“降价笋盘”。

（文章来源：中国证券报）