这几年出现了很多关于零首付，垫首付，低首付等等的购房概念，给市场注入了一股新的力量。而最近很多人讨论的首付贷（很容易理解，就是通过理财公司或者金融公司获得购房首付贷款），更是击中了年轻人缺钱的痛点，要知道，在一二线城市，首付往少里说都得个百万以上，对于毕业没几年的年轻白领来说，这就是天文数字！

　　目前，首付贷的风险主要是处于监管的真空区间、杠杆也高，谨慎还是必须的。

　　另外风风火火的楼市行情还滋生出了大量的房产类理财，它们的风险倒是挺大的，今天多多就说两种。

　　一、众筹炒房

　　众筹炒房从操作上分两类型，一类是一伙人一起凑钱买一套房，约定轮流住，或者一起持有等升值。另一类是与委托投资理财非常类似，投资人出本金让“专业人士”炒股，按盈利方案分成。

　　一伙人买房很多时候不是为了住进房子里，而是为了赌房价上涨， 坐等分钱。这种逻辑在现实中是很容易受撞，受撞后处理起来，则是很麻烦的事。这些麻烦或许远胜于收益的可能性。

　　而找房产众筹平台的，按规则显示，炒楼操作方只负责分析和作出决定，房产产权全部由投资者保存，有的众筹平台敢以高回报30%吸引投资者，因为他们也认为一线房价永不跌，游戏能一直玩下去。

　　可关键是，买卖决定是炒楼平台的人士作出的，如果有关联交易，投资者有没有足够的知情权或透明信息可发现？

　　光是拿一个房本，自己无任何处置的权利，这投资傀儡你愿意做吗？而且投资人数众多，即使是个个投资者都可在房产上加名，但投资者都不想麻烦，势必又用全权委托公证书委托炒楼平台的人士来办理房产过户，这买卖的关键信息不能掌握，投资者“名不副实”，你愿意用100万元去冒险吗？

　　说实在的，如果自己有100万元，买一间市区旧楼持有收租几年再出售，肯定可跑赢通货膨胀，更重要的是自己完全可以掌控。

　　二、房产售后回购/回租

　　参与众筹炒房的人不多，但接下来的这个，听过和参与过的人应该就多了。

　　就是在很多二三线城市，常见房产售后回购、售后回租。

　　简单来说，为了刺激你买房，开发商承诺只要你买房，它们几年后可以加价回购；为了刺激你购买商铺，开发商承诺购买商铺后的几年，会付你租金，替你招租（这常见于一些新开发区域商铺）。

　　比如50万元购买一套47平方米的大学城地铁精装修酒店式公寓，付款当日开发商直接返还10.5万元的房款，另外接下来的五年内还将返还7万元房租。折算下来，这套47平方米的公寓，只需要32.5万元，平均下来每平方米6915元。用不到7000元/平方米的价格买地铁精装修房，这样的价格足以让不少购房者心动。

　　而且该楼盘还承诺，对于购买商业小户型的购房者，开发商将推出统一承租方案，承诺3年实现总房款24%的租金收益。如果房价下跌，购房者可以在3年后将房产原价“卖”给开发商。不仅可以包租得利，还可以保值回购，开起来美得很啊！

　　说实话，房产售后回购、售后回租一直都遭到业内人士的风险警示，市场上已经发生过多起“售后返租”开发商卷款潜逃的案例。返租的租金水平高出市场水平几倍，开发商会做这样的亏本买卖吗？“

　　开发商使用这种手段时，证明它本身的现金流很可能是有压力的。售后返租”承诺的高二租金回报，要么早就在房价上做了预留，将起始房价推高，要么就是另有打算，最终难以兑现。

　　还有一些“房地产金融创新”，听名头就复杂，劝大家记住那句老话：

　　把金融搞得很复杂的那些人都是骗子。

　　文章来源：微信公众号多多说钱