随着中国不动产市场从增量时代进入存量时代，如何盘活巨额的资产存量，成为中国经济改革的重要课题。

2016年12月，国家发改委和证监会发布了《关于推进PPP项目资产证券化相关工作的通知》，以推动PPP项目融资方式创新，更好吸引社会资本参与。中国庞大的基础设施作为一类重要的不动产，PPP项目为基础设施REITs提供大量的优质并购标的，从而使得基础设施REITs成为PPP项目投资人的退出通道之一。

“今年以来，在监管部门和市场主体的共同努力下，银行间、交易所市场上陆续出现了数单‘类REITs’产品，尽管还没达到海外成熟市场的标准化REITs的标准，但已经越来越靠近了。”上海某券商ABS业务人士对21世纪经济报道记者表示，随着REITs相关法律法规的出台，以及部分税收政策的调整，中国市场上的REITs有望放量。

“比如美国，有自己的REITs法案，也做了税收优惠安排，逐渐发展出了一个很大的市场。”该人士说，“现在监管层也在大力推动，市场也在积极准备，中国的REITs时代应该是要来了，也许明年就能看到新的突破。”

公募REITs市场潜在规模或高达12万亿

REITs最早于1960年出现在美国，于2001年出现在日本，此后在新加坡、中国台湾和中国香港等地相继推出。

近日，北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国不动产投资基金市场规模研究》(下称《报告》)称，经过上世纪90年代中后期在全球范围内的大规模发展，REITs如今已成为国际金融市场的重要金融投资产品之一，截至2016年末，全球REITs的总市值已达1.8万亿美元，其中美国以1.02万亿美元的规模占据了全球市值的57%。

反观中国，截至目前，由于存在相关制度约束，中国目前尚未推出标准化公募REITs产品，交易所、银行间市场出现的数单产品，从不同角度朝着标准化REITs产品靠近。

REITs市场潜力很大——这已是市场共识。

但这究竟是个多大的市场？《报告》尝试提供了一个参考答案：保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。

其测算维度有二：一是REITs市值占GDP比重；二是REITs市值占上市公司总市值比重。

《报告》指出，2016年，全球主要REITs市场规模占经济总量中的占比在5.4%-16%之间，其中，新加坡最高，达到16.02%；美国最低，虽然其REITs市值达到1万亿美元，但由于经济总量巨大，因此，美国REITs市值只占GDP的5.42%。

2016年中国GDP规模为74.4万亿元，根据该指标简单推算，中国REITs市场规模应在4万亿元至12万亿元之间，按照中位数水平的估计则是6万亿元。

从另一维度来看，2016年，该指标在0.78%-7.66%之间，其中澳大利亚最高，达到7.66%，香港最低，只有0.78%。2016年，中国上市公司总市值约为50万亿元，课题组根据该指标在主要市场的中位数来简单推算，中国REITs市场规模应在4万亿元左右。

据此，课题组认为，中国公募REITs的潜在市场规模为4万亿元至12万亿元之间。

REITs驱动力：PPP+房地产

“现在都在强调房子是用来住的，不是用来炒的，在强调租购并举；中国又是一个政策驱动的市场，意味着巨大的住房租赁市场空间，而从国际市场来看，REITs是解决住房租赁融资来源的非常重要的来源。”前述券商ABS业务人士对21世纪经济报道记者表示，近期长租公寓类REITs的推出，“就是在这方面做尝试，房屋租赁的巨大需求，将驱动房地产行业REITs的快速发展。”

链家研究院2016年底发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。

另一驱动力则来自基础设施。

《报告》称，目前，中国已成为世界上最大的PPP市场。2016年以来，中国有超过1400个项目通过PPP进行投资；截至2017年8月，中国PPP项目总投资额约为17.6万亿，预计2017年PPP项目落地规模或达3.8万亿元。

根据此现有存量数据，报告组测算称，基础设施REITs的潜在市场规模达万亿级，而考虑增量的基础设施投资，则会使其基础资产规模再翻一倍。