港元资产吃香 内地客全款狂扫香港豪宅

　　记者 罗琦

　　除了爱买豪宅以外，这些内地“金主”们都倾向于一次性付全款，让不少资深地产经纪直呼“太有钱了”

　　身处内地一线城市的李明(化名)在11月已经第3次到香港看房了。和很多高净值人士一样，他对人民币币值不断走低有着深深的焦虑感。

　　“好像什么都没做，资产就缩水了10%。”李明说。

　　在朋友的介绍下，他找到了一位值得信赖的地产经纪，由这位经纪负责帮他在香港看房。“地段好”是李明挑房的首选，于是这位经纪帮他物色了香港地铁九龙站和跑马地的几处豪宅，随着人民币贬值的速度加快，李明希望在本月能敲定房子。而他的最大目的，就是分散资产组合，并且可以收取较为可观的租金。

　　由于香港实行联系汇率制，港元汇率盯住美元，近期港元对人民币的汇率也一路上行，至0.887；而在2014年初，港元对人民币汇率曾一度下探至0.77左右。意即如果1000万元人民币兑换为港元，期间的汇率损失已逾100万港元。

　　像李明一样，近期赴港买房的不在少数。地产顾问公司莱坊的数据显示，内地买家在香港的豪宅市场表现非常活跃，今年前10个月，价值达3000万港元以上的一手豪宅交易中，内地买家占27%；同期，在仅计算最大金额的前30宗交易中，内地买家所占比例更大，达到47%！

　　除了爱买豪宅以外，地产界人士对《第一财经日报》称，这些来自内地的“金主”们都倾向于一次性付全款(full pay)，其富裕程度更让不少资深地产经纪直呼“太有钱了”。

　　新盘获超20倍认购意向

　　就在11月30日，在奥运站附近，几名地产经纪为了抢客在大打出手，他们都是代理恒隆地产(00101.HK)新推出楼盘“浪澄湾”的地产经纪。这一楼盘总共只推出183个单位，却在过去5天收到了4333张认购意向书，而在看房的人群中，大约有20%是内地人。

　　而在旺角的另一新盘“麦花臣汇”，也出现了内地豪客的身影。这位“金主”一口气买下5套房子，涉资超过5700万港元，平均每平方英尺价格为17000港元。如果以这批单位的成交价计算，这位“金主”要交纳1710万港元的税费。

　　长实地产(01113.HK)旗下的维港·星岸也非常夸张，最近获一组内地客人连续购买两个高层单位，成交价超过1.15亿港元，按理新买家需要付30%的税，大约3466万港元。不过根据楼盘的优惠政策，长实地产将为新买家代付10.875%的印花税，买家实际需付2210万港元的税费。

　　美联物业住宅部布少明称，内地人疯抢香港房子的最大原因是人民币贬值，由于这个因素还在不断发酵，很多内地高净值人士都跟风来配置港元资产。而港元采用联系汇率制度，与美元挂钩，可以达到分散资产配置的效果；另一方面，内地目前对于楼市有调控政策，所以令这些高净值人士来香港买房。

　　令布少明倍感惊讶的是，不少内地人在买豪宅的时候，都是“付全款”，这让从事地产行业多年的他也不禁感叹，“他们真的很有钱！”

　　奇力地产董事李梓麟对《第一财经日报》记者称，在他接触的客户中，有一半左右都是一次性付款的客户，主要因为不少客户资产不在香港，香港的银行机构未必会批准这种跨境贷款，而要视乎买家的背景和财力来衡量。李梓麟在向内地客户推销房子的时候，也都会提醒客户，要他们尽量预留一大笔现金，以防香港银行不批准贷款。

　　楼价至少升31%才能回本

　　实际上，内地人在香港买房的成本非常高。从11月5日起，香港特区政府推出楼市新的调控政策，将住宅物业印花税统一上调至15%，适用于所有个人或公司买家，只给首次置业和换楼性质的香港永久居民豁免。

　　此前，根据香港特区政府规定，所有非香港永久居民购买住宅物业都需要缴纳“买家印花税”(BSD)，这一税率为15%。这意味着，内地人如在香港买房，光是交税就要30%；加上律师费、经纪佣金大约1%，前期成本已经接近31%。换句话说，投资香港房产，未来价格必须升31%才能回本。

　　而更为夸张的是，香港特区政府为了打击炒楼，特别征收了额外印花税(SSD)——如果买家持有房产在6个月以内就要卖房，需要缴纳20%的税；如果在1年内但超过6个月要卖房，税率为15%；如果是3年内但超过1年，税率则为10%，让买家难以套现。

　　为何在这种情况下，还是会吸引如此多买家来香港买房？

　　莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文告诉《第一财经日报》记者，在2011年的时候，在人民币还有很高升值预期之际，内地人更倾向于把钱留在内地，那时内地人买香港一手房的占比只剩下10%至15%。但随着人民币的贬值，确实是让很多资本趁政策没有完全收紧的情况下，赶紧“跟风”赴港买房；另一方面，很多香港的发展商承诺给予内地买家税务优惠或补贴，或直接在楼价上打折，变相减轻了内地买家的购买成本。

　　布少明透露，目前香港的开发商给的补贴幅度大约在8%至15%之间。此外，由于买卖二手房手续复杂，除了要看房，也可能还要讨价还价，不适合很多只想一次买几套的内地豪客。

　　李梓麟则认为，在如此高的成本下，来香港买房的内地人会越来越少，目前来香港买房的内地客户已经越来越谨慎，他预计，这一买房浪潮可能会在圣诞或者农历新年后退去。

　　供需失衡推高香港楼市

　　内地豪客在“撒钱”，那么究竟香港楼市，未来能不能升值40%呢？林浩文给出了一个让人深思的答案。

　　林浩文预计，明年香港楼价整体波幅为5%，由于市场需求非常强大，中小型住宅的房价不可能跌，除非外围环境有很大的挑战，如金融风暴、股市大跌。从现在的情况来看，香港楼市比较稳定，但是成交量非常不健康，对香港的地产发展非常不利。

　　莱坊预计，今年总住宅销售量大约只有50000宗，而香港特区政府在今年11月将双重印花税提高至15%，以压抑投资者需求，让楼市的成交量进入一个不健康的状态。因为相比过去每年十几万宗的成交量，每年5万宗的成交量已是被“腰斩”。

　　在这种情况下，香港的中产人士无法成功买楼，会令社会的流动性减慢。“这对香港的经济非常不利，对香港的整体社会发展也不利。”林浩文忧心忡忡地说，这种做法只会让更多的人排队住香港公屋，变相让香港特区政府承担更大的压力。

　　目前，香港的公屋等待期已经达到5年或更久。楼市价升量跌，让香港的中下阶层承受了最大压力，他们的所有积蓄都只能用作租金支出，对香港的持续性发展也有很大影响。而林浩文最担心的情况，就是不论是公屋的供应量还是私人住宅的供应量、土地供应量，都追不上现有的庞大需求量，这种供不应求的局面只会令香港的房价继续上升，导致长期失衡。除非有“黑天鹅”事件发生，否则这种局面很难逆转。

　　值得高兴的消息是，暂时没有内地买家哄抢刚需盘。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良昇表示，香港中小型住宅市场，以香港本地买家为主；第三季度楼市回升，吸引香港本地买家大量入市，但并没有见到内地买家大举南下买楼。2016年三季度，整体中小型私人住宅市场，已知内地个人买家占成交宗数比例7.3%，占金额比例8.2%，环比减少约0.6个百分点，占比也是一年以来最低。